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4月3日，首农御林湾首批网签数据出来了。
也许，与首农预判的结果不太一样，没有大火。
核心数据：
首农御林湾首批网签仅3套，成交均价6.38万/㎡
项目位于大兴庞各庄，定位低密改善
信号：远郊“伪改善盘”在2026年遭遇市场无情审判
为什么“首开仅3套”？
位于大兴庞各庄，距南六环约8公里
标签：“低密别墅区”，但实质是无地铁、无产业、无成熟配套的“三无板块”
客户认知：“太远了，这价格我为什么不买亦庄？”
定价硬伤：
均价6.38万/㎡，对比板块价值严重错配
竞品坐标系：
庞各庄本地二手房：2.5-3.5万/㎡
亦庄核心区新房：5.5-6.5万/㎡
大兴西红门新房：5.5-6万/㎡
结论：价格毫无竞争力，客户用脚投票
产品定位失误：
在远郊做“低密改善”，但总价600-800万
客户算账：“同样的钱，我在城里能买次新，在亦庄能买品质新房，为什么要去庞各庄？”
据了解，今年2月7日，首农御林湾拿到预售证，共15栋住宅楼，批准销售1563套房源，拟售均价7.81万元/㎡。
项目位于朝阳区崔各庄乡来广营北路东、西两侧，毗邻京承高速。从2017年拿地至今，项目经历了动工、停工、复工，规划一再调整，终于要在今年底面世。
从规划上来看，御林湾是一个建面约21.04万㎡的超级大盘，由南区324与西区323两个地块组成，还规划了约2.3万㎡商业。
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