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首农食品集团（东洲房地产/董事长范学灵）开发的朝阳崔各庄御林湾（奶西板块）取证5个月网签仅15套。
全案1563套，去化率<1%，成交均价从首期网签约6.57万/㎡跳水至6.05万/㎡（6月跌破6万），折合每平降价超5000元。
曾释放”4.8万/㎡特价房”传闻后紧急辟谣又暗推4.6-5.1万/㎡特价，引发早期业主退房（12→9→15套反复）。
滞销主因：得房率仅79.4%、90㎡做两居一卫暗卫、无地铁、户型缺角，被周边"好房子"新规新盘（望京云尚/中建宸园等8-9万/㎡）产品力碾压。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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土地背景 |
2017年拿地，总价24.958亿元，建面约21万㎡ |
东洲房地产（首农食品集团控股51%+伯仲联投资49%），范学灵任董事长 |
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规划规模 |
南区324地块12栋高层1487户+西区323地块3栋洋房76户，共1563套 |
南区容积率2.2，西区6-7F洋房 |
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价格表现 |
预售均价7.17-8.38万/㎡（南区），首期网签均价约65757元/㎡→6月成交均价60523元/㎡（↓5000+） |
特价房传言4.8万→辟谣→暗推4.6-5.1万/㎡ |
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去化表现 |
取证近5个月网签15套，金额约1.38亿元，去化率0.96% |
17#楼（200套/90-123㎡）仅网签2套、预定24套 |
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竞品参照 |
望京云尚/中建宸园/望京樾/国誉府：成交8-9万/㎡，得房率90%+ |
御林湾与邻居价差达约3万/㎡ |
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产品硬伤 |
90㎡两居一卫暗卫、北次卧窗宽仅1米+、缺角多、得房率79.4%、无地铁（距15号线崔各庄站约1.5公里） |
对比新规新盘明显落后 |
二、关键事件梳理
5.20特价风波：渠道释放南区12#/17#楼特价4.8万/㎡（90-125㎡），次日开发商辟谣"不实信息"；随后自媒体称追加3栋楼推4.6-5.1万/㎡特价——实质以价换量试探底线，引发早期高位认购业主不满致部分退房。
产品代差：周边新盘南向阳台+设备平台高赠送（得房率90-95%+）、90㎡做三居两卫明卫；御林湾90㎡仅两居一卫、暗卫、狭长厨房、得房率低，在同价位段缺乏竞争力。
社区隔离说法：宣称南区商品住宅与中直家属楼/人才房地上软隔离、地下车库隔离、分物业分管理，"视同三个独立小区"，市场对此存疑。
三、开发背景与风险
东洲房地产曾2019年停工，通过仲裁扫清障碍复工；二股东伯仲联投资股权被冻结，大股东首农食品集团副总经理张守海要求"全力去化回笼资金"。
西区洋房（213-220㎡）去化略好于南区（2#楼网签3套），一层下跃近售罄，但总量极小。
四、购房建议
若特价房真实落地（4.6-5万/㎡）且您对地铁依赖度低、能接受产品老旧（两卫需改、得房率低），可关注；签约前务必确认价格书面锁定、隔离条款（如有）写入合同。若追求产品力与流通性建议对比望京/奶西新规新盘。
结论：
御林湾是北京国企大盘”产品滞后+定价错位"的典型——以价换量是唯一出路，但产品力短板限制了流速。
对价格极度敏感且不在意地铁的自住客可关注特价节点。
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