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时隔102天，丰台又有土拍了。
12月16日，中建方程&中建智地联合体以13.54亿元底价，拿下丰台北宫镇张郭庄村0204-6028地块，楼面价为2.84万元/平米。
核心数据：
· 总价13.54亿，楼面价2.84万/㎡
· 中建方程&中建智地联合体底价拿地
· 丰台102天后首拍，依旧零溢价
中建方程的“保守主义”胜利
1. 只打必胜之仗
· 一级整理方，比别人更懂地块
· 延庆项目地价覆盖率186%，赚到真金白银
· 复制成功模式，继续“稳赚不赔”
2. 抱团取暖
· 拉上兄弟公司中建智地联合兜底
· 分摊风险，共享资源
· 中建系内部“肥水不流外人田”
3. 专攻非核心区
· 不跟中海、中建壹品抢热门地块
· 专注丰台、延庆等价值洼地
· 用成本优势对冲市场风险
01
张郭庄这块地，故事可比电视剧还曲折，它经历了“三进宫”的跌宕剧情。
第一回：负重登场，无人接盘
2024年9月底，它第一次亮相。张郭庄6028住宅地块 6029商业金融地块“捆绑销售”。
其中，住宅占地3.18公顷、建面4.77万平米；商业占地1.18公顷、建面2.12万平米。
但因为“包袱”太重了，最终无人问津。
第二回：轻装上阵，依旧冷场
2025年4月底，张郭庄6028地块再次进入清单，它甩掉商业“配角”，只留住宅独自出场。
可市场还是静悄悄，地块继续“待业”。
第三回：终于等来“意中人”
就在今天，这块历经坎坷的地，终于成功“牵手”买家。
此次买家中建方程与张郭庄地块，有着不解之缘。
北京中建方程投资管理有限公司（简称“中建方程管理”）正是张郭庄村棚户区改造和环境整治项目6028、6029地块的开发主体，同时张郭庄6028、6029地块的市政交通基础设施也是由该公司负责。
中建方程管理成立于2015年，注册资本62500万，由中建方程、中建二局、中建一局、中建七局，分别持股52%、16%、16%、16%，法人是杨洪禄。
杨洪禄是中建方程北京公司总经理，也是公司内部“老人”，他从项目负责人一步步升任为产业发展部部门经理，再到现在的城市总。
在内部会议上，杨洪禄曾喊话，“做大做强北京市场。”
业内人士指出，中建方程管理“拖拉”的基础建设，直接导致张郭庄供地一再延后。
中建方程与张郭庄的缘分，甚至可以追溯至2021年。
中建方程管理投资开发了张郭庄项目首批地块（FT00-0203-6145、6159）。那块地在当年5月，被首开 卓越联合体以62亿 3.25万㎡公租房摘得，成交楼面价为4.66万元/㎡。
没想到短短四年过去，中建方程自己独当一面，抱得了张郭庄6028地块，楼面价比当年每平便宜了1.82万元。
不止于此，中建方程管理于2023年还投资建设了张郭庄安置房工程三期项目。该项目规划占地面积52343㎡，规划总建筑面积152050平方米，共计12栋住宅楼。
02
“减负”后的张郭庄地块，是一个Buff叠加Bug的地块。
它是纯纯的住宅用地，体量不大，建面4.77万平方米，控高24米（局部30米），容积率1.5。
未来，估计是6-11层的洋房，按套均120㎡估算，该项目大约400套左右房源。
但地形不算规则，多边角空间，且朝向不正，对于开发商楼栋排布是一个考验。
它最大的bug应该是，地缘位置太差，西五环外。
甚至有业内人调侃，“永定河以西属于丰台区的边缘位置，和远郊的房山没什么区别。”
而且，城市界面一般，安置房较多。部分学校还处于规划阶段，教育配套落地还需要时间。
但张郭庄地块也有一个利好，它有地铁概念，北面300米，是地铁14号线和1号线支线在张郭庄设站换乘。
敢在丰台兜底拿地的开发商，不得不说是一个勇士。
原因很简单，毕竟丰台现在的新房供应量，人见人怕，很少有开发商会加价入场了。
如周边的熙悦晴翠，2021年拿地时，楼面价约4.66万元/㎡，高点时一平要卖到6.6万 ，上个月网签价都跌到4.5万元/平米，每平米下降了2万 。
它往西3公里，是中海永定玖里，楼面价3.15万元/平米，2024年3月拿证，供应720套房，至今网签289套，成交均价4.91万元/平米。
再就是西五环内的大瓦窑板块，目前还有三个难兄难弟——京能西贤府、中建和颂九里、城建玺院，也都有特价房，它们网签业绩，也很惨淡。其中，玺院供应651套房，卖了一年多，现在才网签50套。
未来，张郭庄地块，中建方程要卖多少钱？
预计均价在5万 ，如果上6万，购房者会买单吗？
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