每一个楼花，都是独一无二的。
中建智地在与时间赛跑。
9月15日，亦庄国贤府领取了预售许可证：8栋楼，510户，一次性领证。
每户的面积，从76.2-126.3平米，预售单价51215-63028元元/平米，总价390万-796万元。
这个盘，不是清一色的洋房，属于高低配。在选房上，是蛮需要技巧的。
同样的面积段，到底是选洋房还是小高层呢？
很复杂，很烧脑。
花姐仔细研究后，得有一套精细的算法。
神奇的0差价
先把8栋楼的底牌摊开，请看这张表：
表里最扎眼的，是3#。
这是全盘唯一的纯四室楼栋，为126.3平米，均价60711元/平米，最高卖到63028元/平米。楼王的身份，坐实了。
最便宜的是1#，均价56421元/平米，比3#低了4290元/平米。
说实在的，这个差距，比花姐预想的要小。
如果把亦庄国贤府8栋楼、38个单元、每一层的价签都排一遍，会发现一件事：
这8栋楼，用的是同一套公式。
1F到2F，加1169/平米；2F到3F，加2340/平米；3F到次顶层，每层加34/平米；顶层跌回3F的价。
此外，4栋小高层里，出现一些神奇的楼层：上下层是0差价。
主要体现在：4楼、13楼、14楼、16楼、17楼。
这些楼层，有人忌讳4、13、14，但16和17这两个数字，应该是不错的，算是可以捡漏。
中建智地把造房子的风水逻辑，运用到定价上了。
还有一个细节，8栋楼的顶层和3F，对应的位置，差额全是0元。
举一个例子：
3#一单元01号房：2F卖58584元/平米，3F卖60923元/平米，17F卖63028元/平米；18F顶层，卖60923元/平米，还是3F的价。
这不是巧合，而是写死在价签里的一条规则。
层差被压成一条直线
整体上，亦庄国贤府的定价，是把中间楼层尽量拉平。
3F往上，除了上文讲到的特殊楼层，大部分每层只加234元/平米。
这意味着，一套100平米的房子，往上爬一层，多掏2.34万元。
它把3F往上十几层，硬是压成了一条近乎水平的线。
在亦庄国贤府选房，楼层的意义，被公式抹平了。
一套洋房，从3F到次顶10F，一平米贵了1637元；一套小高，从3F爬到次顶17F，一平米贵了2105元。
同样以100平米为例，单套贵了16万元到21万元。
反倒有一处反向价差。洋房的顶层11F，比10F便宜1637元/平米；小高的顶层，比次顶17F便宜2105元/平米。
得房率最多差6个点
亦庄国贤府洋房与小高层的混搭，导致了得房率有所不同。
它的四栋洋房，产权得房率在79.5%到80%之间；四栋小高，最高76.1%，最低73.4%。
洋房和小高之间，最多差了6.6个点。
将这6.6个点翻译成购房者，能一眼看懂的话：
洋房96㎡三室，套内能到76.8平米；小高的108㎡三室，套内只有80平米上下。
多花12平米的钱，但在套内只多出来3平米出头。
所以花姐提醒，看小高，得先看套内单价。
亦庄国贤府小高的建面单价看着不吓人，实际的套内单价全在7.7万/平米到8.0万/平米。洋房的套内单价，7.0万/平米到7.3万/平米。
每平米差了6000到8000元。
这不是小数。同样掏600万，买洋房能拿到的套内，比买小高多出七八平米。
四档户型主力是96㎡
亦庄国贤府的510户房源，可分四档。
两室76-79㎡占比2.5%，总价390-426万元；三室77-108㎡占比84.1%，总价421-675万；四室125-126㎡占比13.3%，总价701-796万。
这里面再细分，又是四档：
1、76到79平米，共79套，两室13套加77㎡三室66套。全在洋房，得房率80%。总价390到482万。这是入门档，也是全盘最容易被抢的一档。
2、96到97平米，共189套。全在洋房，得房率80%。总价490到586万。这是国贤府的主力中的主力。
3、106到108平米，共174套。全在小高，得房率74%。总价561到675万。
4、125到126平米，共68套，全是四室，集中在3#。总价701到796万。
按上文所述，这些户型中，第三档的106-108平米小高户型，从得房率上看，性价比是最低的。
不过，中建智地将108平做了创新，三居室中拥有一个无比气派的厨房，面宽达到5.15米。
同一笔预算，摆在洋房和小高面前，购房者是要得房率，还是创新概念呢?
按预算分档，五条路选房
把亦庄国贤府所有户型，按总价切一刀，具体分布如下表。
花姐逐档说。
1、390到450万。 全盘最便宜的一档，只有29户，占5.7%。里面13户是两室，散在1#、4#、6#、7#、8#。
最便宜的一套，1#一单元102，面积76.2平米，两室两厅，51215元/平米，总价390万元，产权得房率80%。
想上车的，就盯这29套。
2、450到500万。 54户，全是77㎡三室，在1#、4#、5#、8#四栋洋房。
这是洋房里的小三居，得房率79.8%，总价450万元上下。能在洋房里拿下一套三室，这是国贤府给刚改留的口子。
3、500到550万。 110户，全是96㎡三室。
其中5#一单元最便宜，均价54788元/平米；1#二单元次之，55543元/平米。同款户型，8#一单元卖57484元，一平米差2696元。
4、550到600万。 这一档最杂，洋房的96㎡和小高106-108㎡混在一起。
还是上文反复提到的问题，这一档如果选小高，同样550万，套内比洋房少拿五六平米。
要不就往上加钱，买洋房的高楼层；要不就往下降一档，买96㎡。
5、600到650万。 101户，全在2#、6#、7#三栋小高，107到108平米。
6、650到700万。 38户，也是小高，108平米，主要在7#，占23户。
7、700万以上。 68户，全在3#，125到126平米的四室。这是全盘的天花板。
同户型，哪栋便宜
同一个户型，挂在不同楼栋、不同单元上，价格不一样。
花姐把亦庄国贤府的主力户型，拉了个横向对比。
77㎡三室，8#比1#贵2046元/平米。一套下了，差15.8万元。
96㎡三室的价差最大。4#一单元和5#一单元，一平米差4542元。一套房，差43.6万。
这个价格，够买一辆不错的车了。
还有一处差价，花姐也提醒一下。
四栋洋房，每栋三个单元。花姐算了同栋内各单元的均价：
这里面，二单元都是最便宜的。比最贵的单元，每平便宜2043到2730元。
一套96平米，差20万到26万。
至于为什么，花姐只能给个推测：二单元夹在中间，采光面少一面，视野也窄一些。
开发商把这个差价，明明白白写进了价签。
这个便宜，捡不捡，得实地去看。看完朝向、看完楼间距，心里就有数了。
三条实操建议
数据说完，花姐给三条干货。
第一条，盯着顶层。
顶层和3F一个价，比次顶层每平便宜1637到2105元。
尽管顶层屋顶防水、夏天隔热，都比中间层要多操一份心。但价签上的这个缺口，全盘找不到第二个。
第二条，别为楼层加价。
3F往上，每层只有234元。你要真喜欢高，直接上顶层，一步到位，比一层一层往上追要省。
第三条，同样预算，优先洋房。
洋房得房率80%，小高73%到76%。同样掏500万，洋房的套内，比小高多出五六平米。这五六平米，是真金白银。
在此，花姐还得提醒一下，该文中的价格全是备案价，也就是预售价。北京新盘的实际成交，普遍在备案价基础上打9折甚至更多。
国贤府备案均价57999元/平米，按9折算，落地中枢大概在52199元/平米。
购房者如果跟别的盘比价，记得同口径。备案对备案，网签对网签，别混着比。
花姐点评：
亦庄国贤府这份一房一价表，写得很有意思。
它把楼层做平了，把单元拉开，把洋房和小高的区别，明明白白写在了得房率上。
一套公式，8栋楼，一户不差。
开发商不是不会定价，是太会了。它知道客户关心什么：不是楼层，是面积。
所以亦庄国贤府把中间楼层拉平，让买家用同样的钱，去挑朝向、挑楼栋、挑单元。再把洋房和小高的价差，交给得房率去说话。
但花姐也要说句实话。
备案均价57999元/平米，放在瀛海这个板块，不算低。它南边顶着中海寰宇时代的二手房；北面望着河西的招商序。
当然，市场对亦庄国贤府开盘前的预期中枢在，5万/平米左右。实际的价格，则要等到9月19日正式开盘那天。
亦庄国贤府卖的是产品，争的是夹缝。
附：亦庄国贤府一房一价表
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