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近日，在避战太平桥地块后，招商蛇口迅速将弹药转向南二环核心区。
其子公司已针对丰台蒲黄榆0017地块发布14亿元投资估算的招标计划，释放出强烈的“势在必得”信号。
该地块起拍价9亿元，将于5月26日开拍，因地处二环边、双地铁交汇且断供多年，已吸引保利、绿城等多家房企围猎，被视为招商在北京补仓的“关键一战”。
一、 核心数据：招商的“弹药”与地块“底牌”
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维度 |
关键指标 |
信号解读 |
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招商投资 |
14亿元（估算总投资） |
单方投入强度高，显示志在必得 |
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土地基础 |
起价9亿元，楼面价约4.54万元/㎡ |
扣除配建后实际楼面价约5.35万元/㎡，成本不低 |
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规划规模 |
建面3.29万㎡（地上1.98万㎡），容积率2.02 |
体量小（约100+套），纯高端改善定位 |
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竞品对比 |
通州九棵树地块投资估算13.8亿元 |
招商近期密集释放拿地意向，补仓需求迫切 |
二、 深度解析：为何“死磕”这块小地？
1. 招商的“断粮”焦虑与补仓逻辑
空窗期压力：招商上次在京拿地是2025年4月（通州朝棠揽阅，已去化八成），已超一年未新增土储，面临项目断档风险。
避重就轻：5月19日太平桥地块被保利高价抢走，招商选择“陪跑”不举牌，意在保留资金争夺性价比更高的蒲黄榆地块。
2. 地块的“绝版”价值
地段稀缺：位于南二环至三环之间，距天安门直线约5公里，距地铁5/14号线换乘站蒲黄榆站约500米，属成熟断供区。
产品定调：小体量、低容积率（限高45米）配合高成本，倒逼开发商做高端改善盘，承接东西城外溢客群。
3. 竞争格局
多方围猎：除招商外，保利、大华、厦门国贸、绿城、北京建工等均有明确报名意向。保利刚拿下太平桥地块，若再夺此地，将形成区域垄断。
三、 购房者视角：机会与挑战
机会点：南二环内城新房极度稀缺，且配套成熟（方庄商圈、天坛公园），通勤优势明显。
挑战点：高企的土地成本（实际楼面价超5万）意味着未来售价将突破8万+，总价门槛高；且地块需配建3000㎡派出所及11米宽市政路，社区纯粹性受一定影响。
结论：
蒲黄榆0017地块是招商蛇口重回北京核心区的“试金石”。
对于购房者，这是一个位置无敌但价格不菲的选项，适合对南城地段有执念的高预算改善客群。
最终花落谁家，5月26日的土拍将见分晓。
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