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5月27日，大兴西红门东板块的兴创·万象茗筑正式取证，推出646套住宅。
该项目主打“极致得房率”（最高99%），通过南向1.8米大阳台、北向通面宽设备平台及飘窗体系，实现了“零公摊”级的产品力降维打击。
作为兴创置地底价摘得的项目，其在指导价（6.6万/㎡）框架内，试图以“空间赠送”破局区域红海竞争。
一、 核心数据：价格与空间的博弈
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指标 |
数据/详情 |
市场解读 |
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取证规模 |
646套住宅 + 519个地下车位 |
10栋楼（8-17层），体量适中 |
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价格区间 |
拟售均价 6.38 - 6.85万元/㎡ |
贴合政府指导价6.6万元/㎡上限，无明显折扣 |
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土地成本 |
总价22.25亿元（底价），楼面价约3.62万元/㎡ |
2024年9月由兴创置地摘得，利润空间尚可 |
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主力户型 |
91㎡、103㎡（三居）、130㎡（四居） |
覆盖刚改至改善主流需求，60㎡左右为少量顶层/退台户型 |
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得房率 |
普遍93% - 99%，103㎡洋房约96% |
远超市场平均水平（通常75%-82%） |
二、 深度解析：如何做到“零公摊”？
1. 赠送空间的“组合拳”
南向大阳台：采用奇偶层错位设计，最大进深达1.8米，远超常规阳台（通常1.2-1.5米），半赠送面积可观。
北向设备平台：打造1.2米深的通面宽设备平台，可改造为储物间或工作区，进一步扩充实用面积。
飘窗体系：大面积飘窗全赠送，配合“绿底”标注的拓展空间，将套内使用率推至极限。
2. 地段与操盘逻辑
板块价值：位于大兴北端西红门东，是距离市中心最近的成熟板块之一，城市界面新，无老旧小区干扰。依赖4号线西红门站及规划中的19号线南延（西红门东站）。
竞争策略：在指导价锁死的情况下，无法通过“降价”吸引客户，转而通过“送面积”提升性价比。对比周边竞品（如橡树湾、玖玥府），万象茗筑在同等总价下提供了更大的实际使用空间。
3. 开发背景
开发主体为北京和盛臻品房地产开发有限公司（兴创置地100%持股），总经理为孙海滨。国企背景在资金和交付层面相对稳健。
三、 市场预判与风险提示
1. 购房价值点
性价比：虽然单价看似较高，但折算实用面积后的“实际单价”具备竞争力，适合对空间敏感的家庭。
产品力：91㎡做三居且得房率高，适合二胎或三代同堂的刚改家庭。
2. 潜在风险与注意
交付标准：超高得房率高度依赖阳台、设备平台的改造利用。需确认交付标准与样板间展示的一致性，避免后期涉及违建风险。
板块供应：西红门板块新盘供应持续放量，存在内卷压力，未来二手房流动性需关注。
结论：
万象茗筑是北京楼市“产品主义”回归的典型代表。
对于购房者，这是一个用距离（四环外）换空间（高得房率）的优质选项，尤其适合注重实用面积、预算在600-900万级的改善型家庭。
签约前建议重点核实拓展空间的合法性与交付细节。
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