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北京城建以22亿元底价摘得石景山黄庄地块，火速定名龙樾璟序。
项目最大的亮点在于“物理降噪”的排兵布阵——利用北侧3栋高层作为“声屏障”，保护内部洋房免受铁路噪音侵扰。
叠加约95%的超高得房率及5.5万/㎡的预期单价（较周边新房低约10%），旨在以“石景山价格+海淀配套”收割西城、海淀外溢的刚改客群。
一、 核心数据：地价“腰斩”后的性价比红利
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指标 |
数据/详情 |
市场意义 |
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成交信息 |
总价22亿元（底价），楼面价约3.3万/㎡ |
较2024年预申请价（楼面价5万/㎡）直降34%，利润空间厚 |
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预期售价 |
5.5万-5.8万/㎡，起步总价约430万 |
比石景山在售新房（6.1万+）便宜约5000元/㎡ |
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规划规模 |
17栋住宅（5栋18F高层+12栋洋房），共约630户 |
容积率2.15，低密改善社区 |
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户型配置 |
78㎡（刚需）、95㎡（主力三面宽）、108/122㎡（改善） |
全功能三居起步，适配刚改 |
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空间魔法 |
得房率约95%（南向1.8米阳台+北向平台+侧飘窗全赠送） |
同面积段多赚一个“小房间” |
二、 深度解析：噪音防御与高周转逻辑
1. “牺牲北排，保全大局”的降噪布局
声屏障策略：地块北侧紧邻京九铁路和莲石路。规划将1-3#楼设计为18层高层，东西间距仅6.2-6.7米，形成一道“隔音墙”。虽然北排房源（约65米距铁路）会受影响，但有效庇护了内部洋房的静谧性。
风险提示：声音具有绕射性，北排高层能否完全屏蔽噪音存疑，且北排房源未来流动性可能受限。
2. 极致的“偷面积”与高得房率
项目延续龙樾系“赠送狂魔”基因。南向通面宽阳台（1.8米进深）、北向设备平台、侧边飘窗均按“全赠送”或“半赠送”设计，实际得房率逼近95%。95㎡户型通过赠送可实现南向三面宽，功能性极强。
3. 快销基因：拿地即开工
城建在拿地前（5月8日）已启动设计招标，拿地3天后即公示总图。参考兄弟盘龙樾海序（3天网签236套），该项目极大概率走高周转、低开高走的路线，首开价格可能极具冲击力。
三、 价值研判与避坑指南
1. 适合人群
海淀/西城外溢客：预算450-700万，在五棵松、金融街工作，能接受非纯地铁盘（距1号线八宝山/玉泉路站约1.5公里）的刚改家庭。
石景山地缘客：追求新房品质且对高得房率有执念的改善族。
2. 风险预警
噪音硬伤：北排高层直面铁路和重型货车密集的莲石路，选房时务必避开北侧低楼层。
通勤短板：当前距离地铁站较远，依赖公交接驳；虽规划有11号线二期（吴家村站），但落地时间不确定。
产品同质化：户型设计与龙樾海序高度相似，缺乏独特记忆点，需关注具体装修标准。
结论：
龙樾璟序是“价格力+产品力”的双优生。
如果你能接受非核心地铁口的区位，且选房时避开北排，它是目前西四环外性价比最高的上车盘之一；
若对通勤噪音极度敏感，建议转向石景山中部或海淀山后板块。
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