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5月22日，北京城建以底价22亿元摘得石景山黄庄地块（楼面价约3.3万/㎡），打造”龙樾系”第二个新盘龙樾璟序。
最大产品特点是北排6栋楼首层全部架空+极致面宽（78㎡两居面宽2米、90㎡三居南向三面宽），以北排楼栋做京石高铁/莲石路的”隔音墙"并用架空层增值；
全区共9个架空层，既解决日照间距系数问题，又形成泛会所体系。配建1300㎡街角养老院引发"局促且临路"的讨论。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
总价22亿元（底价），楼面约3.3万/㎡ |
2026年5月28日摘得 |
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规划规模 |
占地3.15公顷，地上建面6.77万㎡，容积率2.15 |
17栋（12栋8-11F洋房+5栋18F小高），约630户 |
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架空层 |
9个（北排6个+其他楼栋3个），首层局部架空不计入容积率 |
昌平龙樾海序8个，此为城建系最多 |
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主力户型 |
78㎡两居（面宽2米）、90㎡三居两面宽/三面宽、108/122㎡改善 |
北排做极限面宽户型消化噪音抗性 |
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配建 |
1300㎡养老院（东南角倒三角地块，南临路1米，北距住宅楼4米） |
引发舒适度与隐私讨论 |
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开发主体 |
北京城建璟樾置业（杨振鹏任法人，宋本有任总经理） |
城建发展（600266.SH）全资子公司 |
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地段 |
石景山八宝山街道（三区交界：石景山/海淀/丰台），距1号线八宝山/玉泉路站约1.5公里 |
配套成熟（远洋山水/万达/雕塑公园/301医院） |
二、规划深度解析
1. 北排"噪音屏障+架空层"策略
地块北侧紧邻京石高铁、西长铁路、莲石东路，噪音大。规划将北排6栋楼全部做首层架空（单元门从二层进），既物理上让住宅远离地面噪音线，又通过架空空间做健身/阅读区。
北排户型做极限面宽（90㎡南向三面宽、78㎡面宽拉至2米），增强采光面抵消北侧不利因素，使"最弱一排"具备可售价值。
2. 架空层日照逻辑
西北角3#楼与4#/5#楼间距仅37.3米/44.1米，若不架空首层，日照系数比不达标。9个架空层首要解决规范合规，其次才是泛会所功能，与昌平龙樾海序（8个架空层主要为社区配套）略有不同侧重。
3. 养老院争议点
1300㎡配建置于小区东南角倒三角形地块，南侧距市政路仅1米（尾气噪音），北侧活动场地宽仅5米且紧邻住宅楼（隐私干扰）。虽满足出让条件，但适老性与舒适度存疑。
三、地段价值与客群
属海淀五棵松/玉泉路外溢首改首选带——石景山价格、海淀配套（距301医院/五棵松约3公里），周边远洋山水等次新二手房均价5.5-6万/㎡。
适合海淀/丰台外溢刚改（预算450-700万），能接受距地铁约1.5公里骑行接驳、看重城建品牌及低密洋房（部分楼栋仅8层）。
四、购房建议
优先选内侧洋房楼栋（远离北排铁路及东南角养老院）；北排房源若价格有明显折让且您对噪音不敏感可考虑。养老院运营主体及开放时间建议签约前问询，评估对未来生活干扰。
结论：
龙樾璟序是城建”龙樾系"在北京西部的落地——用架空层技术和北排产品特殊处理化解硬伤。
对匹配客群，它是石景山黄村板块目前产品力最强的候选项；
若对地铁步行距离或养老院邻近度敏感，需谨慎选楼栋。
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