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电建+门头沟城投在门头沟永定镇打造的华曦府金安（华曦府二期），砍掉135㎡大户型、聚焦78/96/118㎡三居（占比近九成），由操盘手康健带队在春节淡季逆势开盘。
6.15-6.21，电建华曦府金安以29套的成绩拿下北京住宅成交套数榜冠军，项目操盘手为康健。
截至目前，累计网签277套、去化近七成，成交均价4.4万/㎡，地价覆盖率达122%，印证”极致刚改定位+快周转"打法在远郊市场的有效性。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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土地信息 |
2025年9月30日底价摘得，总价9.57亿元，楼面约2.35万/㎡ |
电建地产+门头沟城投联合体 |
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规划规模 |
占地约2万㎡，地上建面4.02万㎡，容积率2.0 |
15栋15F小高+8栋11F洋房+1栋7F板楼，共404套 |
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产品配置 |
主力78㎡/96㎡/118㎡三居（354套/87.6%），仅50套118㎡以上四居 |
砍掉一期135㎡大户型，纯刚改 |
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价格体系 |
预售均价5.76-5.84万/㎡，实际成交均价4.39-4.40万/㎡ |
首开让利约24% |
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去化表现 |
累计网签277套（去化率≈69%），金额11.65亿元，地价覆盖率122% |
单周（6.15-6.21）网签29套/1.26亿元，套数榜第一 |
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地段配套 |
门头沟永定镇，紧邻S1线四道桥站，西长安中骏世界城/龙湖长安天街/绿海公园/永定河 |
东侧紧邻华曦府一期 |
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操盘手 |
康健（电建北京公司） |
拿地→样板间1个多月→12.19取预售证→年底开盘逆势热销 |
二、产品与操盘逻辑
户型做减法：相比一期保留135㎡四居，二期全部砍掉，96㎡三居（南向三面宽）为绝对流量担当，78㎡做通透三居满足首置功能性，118㎡四居仅50套做楼王补充，客群画像更清晰——门头沟地缘置换+西郊外溢首置。
快周转节奏：拿地当月底即启动强排，1个多月开放样板间，同年12月19日取证、年底开盘，跳过春节淡季蓄客空窗，实现"即开即跑"。
定价克制：预售指导价5.8万但首开实收4.4万左右，以价换量快速回款覆盖地价（122%），降低资金占用。
三、板块动态
南侧隔街为中建智地门头沟0605-0114地块（第五轮供地清单，占地3.33公顷、建面5.99万㎡、容积率1.8，尚未激活出让），未来形成华曦府组团连片开发。
四、购房建议
适合门头沟/石景山西郊首置首改（预算300-550万），看重S1线通勤（两站换乘6号线）、电建国企信用、低总价三居功能性。需接受西六环外位置及后续南侧重地供应带来的竞品分流。
结论：
华曦府金安是电建在门头沟”产品做小、节奏做快"的刚改范本——康健团队用纯三居定位和逆势开盘实现七成去化。
对匹配客群，是目前门头沟永定镇性价比最高的新房选项之一。
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