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6月11日，未来科学城置业（昌信置业）以底价9.09亿元摘得昌平朱辛庄0801-0055宅地（楼面约2.4万/㎡）。
近日，海报剧透案名”星寰为序”，是继星寰时代后二次独立拿地。
地块含东侧0801-0057多功能用地（2.15万㎡，须符合昌平高精尖产业准入+与住宅同步实施），若公建成本分摊进住宅，实际楼面价升至约2.86-3.22万/㎡，低成本优势被稀释。
紧邻中海未来之境（一街之隔）且更近地铁8/昌平线朱辛庄站（300米内），是朱辛庄板块最后可新增宅地。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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成交信息 |
总价9.09亿元（底价），住宅楼面约2.4万/㎡（含公建后约2.86-3.22万/㎡） |
2026.6.11摘牌 |
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用地构成 |
0055宅地（1.27ha/3.18万㎡/R2/2.5/80米）+0057多功能（1.07ha/2.15万㎡/F3/2.0/80米） |
需同步实施，多功能须报昌平区政府同意且符合高精尖目录 |
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建安/工期 |
建安费约3.5亿元（住宅地块），计划工期968天 |
监理招标已发（6.26） |
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产品剧透 |
推广名"星寰为序"，延续星寰系（顺义未来科学城星寰时代）基因 |
开发主体：北京未来科技城昌信置业（芦哲任法人），同星寰时代项目公司 |
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竞品参照 |
中海未来之境（342套/网签195套/均价约6万/㎡，楼面3.1万/㎡），一街之隔东侧 |
越秀星樾/中海寰宇未来尾盘约6万+ |
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调规争议 |
287份公众意见质疑"研发改居住"，官方回应原未批复性质不属调整，以"好房子"为目标建设 |
朱辛庄最后宅地 |
二、关键要点解析
成本双面性：纯宅地楼面2.4万/㎡较中海未来之境便宜约7000元，但东侧0057公建（2.15万㎡）需自持/招商运营且同步建设，若按投入分摊测算住宅真实楼面约2.86-3.22万/㎡，低成本优势部分被公建资金占用抵消。
产品与位置：宅地较中海未来之境更靠近朱辛庄站（中间隔0057公建不贴轨道），噪音小于中海；容积率2.5限高80米可做18F小高+部分洋房，预计延续星寰时代南向阳台+设备平台高赠送（得房率90%+），主力89-143㎡。
公建要求：0057须引进符合《昌平区高精尖产业项目全要素综合评价办法》企业，产业方案需区政府前置同意，长周期运营考验未来科学城招商能力。
三、购房建议
适合回龙观/西二旗/上地上班刚改（预算400-650万），看重朱辛庄地铁300米+星寰系产品力+国企信用，且接受板块后续无新增宅地。关注最终户型图及公建招商进展（影响社区界面兑现）。
结论：
朱辛庄绝版宅地由未来科学城底价托底，”星寰为序"是昌平南下半年最值得跟踪的新盘。
对买家是断供前最后上车机会；对行业，公建配建模式检验国企区域运营能力。
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