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首开股份在密云水源路棚改项目国樾天颂（2017年拿地、2024年案名公布后搁置2年）于2026年6月26日取证。
推出南区446套（75/89/113㎡），拟售均价2.87-3.22万/㎡。
此时重启被认为与新掌门人王世忠（原首钢副总接替李岩）上任后急于盘活存量货值、冲刺业绩有关。
项目拿地成本低（2017年棚改地块，楼面未披露但远低于近年水平），但面临城建六即将入市的”好房子"新规竞品冲击，先发优势需靠快开快清。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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取证/推盘 |
2026.6.26取证，南区0080地块11栋446套（北区0066待推） |
总规划约1176户（南区446+北区730）+12班幼儿园(0069) |
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价格体系 |
拟售均价2.87-3.22万/㎡，总价约215万起（75㎡） |
密云新房高位，二手次新约1.8-2.2万/㎡ |
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土地背景 |
2017.1中标棚改实施主体（长安新村/南菜园旧城改建），2024.8签出让合同 |
潜伏7年、拿地后搁置2年未开 |
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产品参数 |
容积率约1.5-1.8（洋房5-11F），得房率约80%（含赠送后90%+） |
89㎡南向三面宽9.35米/客厅3.3米/双明卫/可改宽厅 |
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组织变更 |
首开股份前董事长李岩请辞→王世忠（首钢集团原副总）接棒；项目总从王伟→张驰→张硕 |
搁置2年后借新帅上任重启 |
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竞品预警 |
城建六2025年末摘密云水源路南侧宅地（楼面7756元/㎡），预计做"好房子"高赠送新品 |
国樾天颂需抢先去化 |
二、产品与规划要点
户型亮点（89㎡三居）：南向三面宽总面宽9.35米（客厅3.3米可与次卧打通成>6米宽厅），主卧套房+270°转角飘窗（边户），双明卫（刚需痛点），北向次卧赠设备平台，收纳按197个20寸箱设计。Bug：入户门正对北向次卧门（私密性一般）。
得房率：报规约80%，含南向开敞阳台半赠+北向设备平台全赠+飘窗全赠后实得约90%+，未达新规盘"破100%"水平。
公众意见响应：取消原规划密闭垃圾收集站；1#楼南移1.1米、2#楼砍中间单元一层、3#楼南移0.45米、4#楼西单元11F退层——保北侧开园小区日照；幼儿园南调0.5米+屋顶北侧隔声屏。
三、重启逻辑与风险
为何现在开？：王世忠接手首开（四年累亏>215亿）需快速回血，国樾天颂拿地早、成本低、货值清晰（南区约13亿+北区约20亿），属"低垂果实"；且城建六低价地块预告"好房子"竞品将至，窗口期收窄。
市场压力：密云新房市场容量有限，若城建六新盘做南向花池/设备平台高赠送（得房率95%+）且定价相近，国樾天颂产品力相对弱化。
四、购房建议
适合密云地缘改善/置换（预算220-360万）、市区退休养老度假客，看重国企现房预期（准现房）+低密度洋房+水源路成熟配套（华远市场/密云万象汇/密云二中分校）。签约确认设备平台封闭标准写入合同，关注北区推盘时间及最终交付时间。
结论：
国樾天颂是首开新帅王世忠”盘活存量"的第一枪——低地价托底、快开抢跑竞品。
对密云本地客是久违的大盘洋房新选项；对行业，验证国企旧改存量盘在当前市场下的去化优先级。
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