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6月29日，北京规自委挂牌朝阳南磨房乡广渠路城中村改造0409-10宅地，起始价70.5亿元为2026年迄今单宗最高。
楼面价约6.83万/㎡（纯住宅测算），紧邻东四环及地铁7/28号线大郊亭站，容积率2.8限高80米可做”大高板”豪宅。
最大亮点是与东侧0409-09地块地下连通地铁28号线（CBD线）并配建约2000㎡地下商业（整体持有），西侧须建15米宽街坊路计入容积率；硬伤是东侧紧邻四环主路噪音与尾气需强化隔声设计。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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起始价/保证金 |
总价70.5亿元，预申请保证金2000万元 |
预申请受理至2026.7.28 17:00 |
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用地/建面 |
占地36,847.62㎡，地上建面103,173.33㎡，容积率2.8，限高80米 |
东西狭长地形，南向面宽资源优 |
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楼面价（估算） |
约6.83万/㎡（未扣配建），含地下商业统筹后略高 |
对比：融创壹号院约6.5万/㎡、合生缦云约7.1万/㎡ |
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交通/位置 |
劲松街道（南磨房乡），北距7号线/28号线大郊亭站约200米，东临东四环（广渠路出口） |
四环内成熟区，距CBD约4公里 |
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配建要求 |
西侧15米宽街坊路（计入容积率，同期建成开放养护）；东侧09地块地下商业约2000㎡（整体持有不可分拆，经朝阳区政府批准可整体转）；地下通道连通28号线大郊亭站 |
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产品预判 |
80米限高可做14-24层"大高板"，主力180-260㎡四居，楼王可能300㎡+ |
参照珠江帝景/广渠金茂府产品形态升级版 |
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出让条件 |
独立或联合竞买（联合各方均需开发资质）；同一企业及控股公司不得重复报名 |
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二、关键规划要点
地铁28号线一体化：不是简单挨着地铁口，而是要求与东侧09地块地下商业统筹设计、与28号线出入口风亭一体化融合，做TOD级豪宅。28号线预计2030年前分段开通，直达CBD核心（广渠到国贸3站）。
街坊路内化：西侧15米宽街坊路计入用地但开发商须建并养护开放，实质压缩西侧可售楼座基底，东侧房源退四环绿化带更远可部分缓解噪音。
噪音应对义务：出让文件提示东侧临四环，开发商须在建筑设计中落实隔声窗/降噪屏障，低区房源可能需长期关窗通风（建议选高区或西侧单元）。
三、市场信号
70.5亿起拍门槛极高，基本锁定央企/大型国企联合体（中海/华润+首开/保利+城建等）参与，民企单独拿地概率低。若底价成交则楼面6.83万，未来售价预期11-13万/㎡；若小幅溢价楼面可能破7万，对标合生缦云/融创壹号院价位。
四、购房建议
适合CBD/大望路企业主高管、预算2000-4000万+终极改善，看重四环内地段+28号线TOD+大高板视野。若对四环噪音极度敏感建议优先等西侧单元或高区房源，并关注最终隔声窗参数。
结论：
广渠路0409-10是2026年北京土拍”王炸"——年内最高起拍价、四环内TOD豪宅胚子。
对顶豪客群是广渠金茂府/珠江帝景换代机会；对行业，检验核心区顶豪地块热度。
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