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首开股份在密云的棚改项目国樾天颂，搁置两年后于2026年6月26日火速取证入市。
以均价约2.39万/㎡（拟售2.87-3.22万/㎡）低价抢跑，目前网签仅12套。
重启动力来自新帅王世忠上任急需盘活存量货值，同时面临城建六（楼面7756元/㎡）超低地价新盘及住总国祥源境“好房子”调规竞品的双面夹击，产品优势（得房率90%+）被市场新规稀释，被迫以价换量抢占窗口期。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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取证/开盘 |
2026年6月26日取证，推出11栋446套（南区0080） |
北区0066（730户）待推 |
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网签表现 |
网签12套，成交均价23,875.64元/㎡ |
1#5套、2#2套、6#1套、7#2套、8#2套 |
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价格体系 |
拟售2.87-3.22万/㎡，实收约2.4万/㎡ |
周边住总国祥源境现房网签约2.7万/㎡ |
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土地背景 |
2017年1月中标棚改主体（长安/南菜园），2024年8月签出让合同 |
潜伏7年，拿地成本低（未披露） |
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规划规模 |
总建面约19.13万㎡，共1176户（南区446+北区730）+12班幼儿园（0069） |
洋房5-11F，容积率1.5-1.8 |
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主力户型 |
75㎡两居、89㎡三居（三面宽9.35米/双明卫/LDK）、113㎡四居 |
备案得房率80%，含赠送实得超90% |
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竞品参照 |
城建六水源路地块（2025末摘，总价3.8亿，楼面7756元/㎡）；住总国祥源境三期「览萃」（调规好房子） |
密云久无新供，竞品极具杀伤力 |
二、关键事件梳理
两年搁置：2024年9月首开高调公布案名后未开盘，停滞至2026年中，项目总由王伟→张驰→张硕，集团董事长由李岩→王世忠（原首钢副总），新帅上任激活存量。
产品代差压力：89㎡做南向三面宽+双明卫+设备平台赠送在当时领先，但当前北京远郊“好房子”得房率破100%、贯通阳台普及，国樾天颂优势被稀释。
低价逻辑：依托2017年棚改老地价成本优势，大幅低于拟售价开盘（2.4万 vs 2.87万起），对冲竞品入市前的去化窗口。
三、项目基本面
地块构成：南区0080（11栋446户）、北区0066（15栋730户）、0069（12班幼儿园）。
位置：密云水源路（长安/南菜园棚改），距密云万象汇约500米、住总国祥源境约1公里。
痛点：89㎡入户门正对北次卧（私密性一般）；新规竞品入市后流通性承压。
四、购房建议
适合密云地缘改善/置换（预算215万起）、市区退休养老客，看重首开国企信用+洋房低密（1.5-1.8容积率）+低价窗口期。需关注北区推盘节奏及城建六/国祥源境新品定价对二手预期的压制。
结论：
国樾天颂是首开新管理层“盘活存量”的第一枪——老地低成本支撑2.4万低价抢跑。
对密云本地客是久违的大盘洋房选项，但需警惕后续竞品“好房子”带来的资产比价压力。
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