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7月7日，华润在昌平平西府新盘定名北清润府。
避开“北清橡树湾二期”命名，刻意与一期做品牌切割——楼面价仅2万/㎡（较一期便宜1.52万）、容积率降至1.8（一期2.5）、做北京首个首二层架空洋房（6#楼首层+二层整体做公区，住宅从3层起步），得房率冲昌平新高。
换名将产品代差与一期资产缩水争议物理隔离，减少老业主抵触，同时以”润系”拔高定位。
一、核心数据对比（北清润府 VS 北清橡树湾）
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指标 |
北清润府（新/0002地块） |
北清橡树湾（一期/原地块） |
对比 |
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案名/系 |
北清润府（"润系"高端线，不称二期） |
北清橡树湾（"橡树湾"系） |
刻意切割防背刺 |
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拿地信息 |
2026.4.30底价12.905亿，楼面约2.0万/㎡ |
2022年触顶摇号44.16亿+配建，楼面3.52万/㎡ |
地价便宜1.52万/㎡ |
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规划规模 |
19栋（17栋8-11F洋房+2栋17F小高），688户，容积率1.8 |
21栋高层，1293户，容积率2.5 |
降容、纯洋房为主 |
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主力户型 |
75㎡三居/95㎡三居/108㎡四居/128㎡楼王（同面积段做更高得房率） |
72-126㎡ |
赠送更激进 |
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得房率预期 |
南向阳台(半赠)+北向双设备平台(全赠)+花池+L型飘窗→昌平新高（约90%-95%） |
约82%-85% |
产品代差 |
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特殊设计 |
首二层架空（6#楼首二层公共空间高6.7米，住宅从3层起步；1#楼首层局部架空） |
无架空 |
北京首个首二层全架空住宅 |
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公区 |
西侧主大门深18.14米、沿街面近47米；双下沉庭院+风雨连廊串联4个架空层 |
常规归家大堂 |
超级界面 |
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开发主体 |
北京未来科技城润昌置业（华润60%+未来科学城40%），陈海鸥任董事长 |
华润+葛洲坝(能建城发) |
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地段 |
距8号线平西府站步行约1.5-2公里（需骑行），紧邻一期、LONG街商圈、积水潭医院回龙观院区 |
同 |
同一板块 |
二、关键决策解析
1. 为何不叫"北清橡树湾二期"？
若沿用二期命名，一期业主会直观对比：新盘楼面低1.52万、容积率低、得房率高、公区豪华——直接引发"背刺"资产贬值投诉。
定名北清润府挂靠华润更高阶"润系"（如亦庄润府、广渠路润府），与橡树湾产品线物理切割，在心理层面区隔两个独立楼盘，降低客诉。
2. 首二层架空代价
6#楼正对主入口，首层+二层整体做邻里共享中心（高6.7米），西侧单元首层完全无采光、二层也划入公区，真正住宅从3层（约9米）起步。
1#楼首层局部架空。7#/10#/11#楼首层受配套楼/围墙遮挡。
取舍逻辑：用核心区低层可售面积换"超级城市界面（47米大门）+双下沉庭院会所体系"，公区段位提升明显，但6#楼及周边低区采光受影响。
3. 产品代差
75㎡做三居（一期最小89㎡），95/108㎡南向面宽更大，配合花池+设备平台全赠拉高实得率。
户型格局可变（95㎡可改横厅、108㎡四叶草）。
三、购房建议
适合西二旗/回龙观外溢首改首改（预算350-650万），看重低密洋房+华润润系品牌+高实得，能接受距地铁约1.5-2公里骑行接驳。
优先选内侧洋房（远离6#/7#/10#/11#受遮挡单元）；若考虑6#楼受遮挡单元需实地感受低层无采光影响。
结论：
北清润府是华润”低价拿地→产品代差→新案名切割"的教科书操作。
对匹配客群是昌平北五环外目前产品力最强的新房；对一期业主则是不可避免的资产重估压力。
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