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北京城建（住总京顺）在顺义俸伯站旁0037地块打造”青年ONE”二代——青年ONE序。
7月6日，9#楼（106㎡主力）率先取得工程规划证。
楼面价约1.4万/㎡（较一期便宜约2200元），通过南向开敞阳台+防火挑檐（可封闭）+北向设备平台全赠，得房率最高宣称105%（88㎡实感对标110㎡）。
总平图曾因消防扑救场与绿地重叠撤回修正（6.10重发），实际密度与一期（1.5容积率正南正北）相当，属"数字降容、角度卡日照"营销话术。
一、核心数据速览
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指标 |
青年ONE序（二期/0037地块） |
青年ONE（一期） |
对比 |
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拿地信息 |
2026.3.18底价5.71亿元，楼面约1.4万/㎡ |
2023底价，楼面约1.62万/㎡ |
地价低约2200元/㎡ |
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规划规模 |
占地约3.14ha，地上建面4.08万㎡，容积率1.3（西偏南>20°卡日照），限高36米（实建30米） |
同上板块，容积率1.5，正南正北 |
报规1.3但真实密度相近 |
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产品配置 |
11栋6-10F洋房（全10层内排），436户，户均94㎡ |
11栋洋房444户 |
体量相当 |
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主力户型 |
75㎡三居两卫(西北角2#×60套) / 88㎡三居两面宽(四周1#/5-7#/10-11#×228套) / 106㎡四居(8#/9#+3#4#侧单元×130套) / 126㎡楼王四居(3#4#×18套) |
72/89㎡三居+105㎡四居 |
面积段整体上浮 |
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得房率预期 |
基础约78%-80%，赠送后95%-105%（含防火挑檐封闭+设备平台全赠+南向阳台半赠） |
约90%-93% |
赠送更激进 |
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地铁距离 |
距15号线俸伯站直线约400米 |
同 |
临铁洋房 |
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开发主体 |
北京住总京顺（住总集团全资子公司，法人/董事长/总经理：巴德胜） |
同系 |
国企信用 |
二、规划三大隐藏细节
容积率"数字游戏"：报1.3看似比一期1.5低密，但楼栋整体西偏南超20°卡日照系数，实际楼间距窄于一期（正南正北）。真实居住密度二者接近，非绝对低密优势。
刻意压低楼层：限高36米本可建11层（约32.5米），北排1#/2#楼故意只建至30米（10层），塑造"全10层以内纯洋房"卖点，与一期形成差异化。
高赠送预判：地上不计容面积1093.18㎡（含公配），剩余额度预计用于南向开敞阳台+防火挑檐（可封闭入室内）+北向双设备平台全赠+L型转角飘窗全赠，参考中铁青云国樾做法，88㎡实得对标市面110㎡。
三、总平图撤回重发事件
问题：首版（5.20公示）消防扑救场地与绿地重叠且密植大树，违反硬化要求；效果图鹿雕塑P掉头引发负面舆情。
修正（6.10版）：扑救场地图廓改黑线标宽10米、取消植被标识、风雨连廊注明满足消防车通行高；效果图换斜角视角隐去园林细节（给消防让位）；鸟瞰图收起景观组团展示；增补首层架空层阴影标注及"邻里共享空间"说明。
指标/楼栋排布未变。
四、购房建议
适合望京/空港上班刚需首置（预算280-450万），看重15号线临铁+洋房低密+住总国企信用+高实得面积。一期青年ONE成交均价3.26万/㎡已售罄，二期若定价3.3-3.5万/㎡（指导价未披露）具性价比。签约前确认防火挑檐/设备平台封闭标准是否写入合同。
结论：青年ONE序是住总在顺义河东的"成本优化+产品升级"二代盘——地价更低、赠送更狠。对匹配客群是俸伯站旁目前最值得等的新房。
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