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北京海淀供地，姗姗来迟。
7月7日，四季青镇西郊机场HD00-1408-0034、0049、0040地块进入第八轮供地清单。
当晚，地块被激活，转入用地预申请程序。若进展顺利，买家将在8月中旬揭晓。
对于北京土拍市场，这块地的登场意义不凡。
1、它是北京2026年海淀首宗商品住宅供地。海淀上一次宅地出让，要追溯至2025年12月23日，海开控股以84.56亿元摘得上地0702地块。
2、其起拍价85.55亿元，为2026年迄今的北京地王，已超过朝阳区南磨房乡广渠路0409-10地块的70.5亿元。
3、海淀是北京土拍市场的龙头板块。2025年，海淀成交7宗宅地、总金额448亿元，占全市比重31.6%，超越朝阳区的311.15亿元。
仅凭这三点，四季青地块便足以稳居京城地产圈的“C位”。
按照年初供地计划，海淀后续还有朱房村地块（5.19公顷），和西北旺D1地块（4公顷）待入市。
至此，北京已进入供地清单，但尚未出让的地块共25宗。其中，8宗已明确上架，2宗进入预申请阶段，起拍总价292亿元。
对比今年上半年，北京成交宅地21宗，成交总金额339.743亿元。
这意味着，随着下半年朝阳、海淀地块陆续登场，土拍的含金量将进一步提升。
给海淀规自委点个赞
先来一睹海淀新地王的风采。
该宗地由三个地块组成：
1、0034宅地，用地规模48003.33平方米，建筑规模76805.328平方米，容积率1.6，限高25米；
2、0049宅地，用地规模21223.80平方米，建筑规模33958.08平方米，容积率1.6，限高25米；
3、0040商服用地，用地规模15925.11平方米，建筑规模31850.22平方米，容积率2.0，限高24米。
从指标来看，将被打造成8层洋房豪宅，且配套十分完善，就在家门口。
从土拍文件看，该宗地有几个亮点：
1、两块宅地可统筹一体化开发。即在总建面不变的前提下，容积率可自行调节。这是保利熙瑞带来的经验。
2、明确了可减少风雨连廊、架空层、通高跃层等设置。吸取了海开上地0702因“好房子”设计，被举报的前车之鉴。
3、两块宅地可实现地下连通。这也得益于保利熙瑞，其是北京地产圈首个“吃螃蟹者”。
针对这三点，花姐要给海淀规自委点赞，前期的顶层规划设计十分人性化，考虑周全。
讲完优点，再看它的“包袱”：
1、需配建8500平方米公共设施。涵盖卫生、养老、助残、文化室一处，以及体育、社区管理、邮政等用房。
其中2100平方米邮政设施由邮政部门以建安成本价接收，其余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。
2、须建设两条南北向街坊路，宽度11米，纳入土地出让范围，会占用住宅容积率，使两块宅地的实际容积率提升至约1.75。
3、距西郊机场跑道仅600米，不仅噪音明显，还需严格控制建筑高度，保证自东向西、由低到高的空间秩序，形成平滑舒缓的城市天际线。
这也将进一步加大小区密度，东侧楼栋高度须低于8层。
不过，至少从目前公开的文件中，三块地仅限制了建筑高度，而未限制建筑最高点——两者是不同概念，后者约束更为严格。
三个周边的参考楼盘
此番海淀供地，四季青地块率先登场，会对其周边老盘带来多大冲击？
其周边2-3.6公里范围内，至少有3个在售楼盘：
1、海宸元境
位于宝山中路，由中建壹品开发，总供应396套，容积率2.1，均价8.34万/㎡；主力户型为99-139㎡三居、四居，总价800万起。
截至7月7日，累计网签270套，去化率68%，为上半年海淀新房套数销冠。其中，120-130㎡面积段供应121套、网签41套。
2、北京隅海岄
位于宝山中路，由金隅地产开发，总供应458套，容积率2.1，均价8.53万/㎡；户型为99㎡小三房及140㎡四居搭配。
截至7月7日，累计网签213套，去化率46.5%。其中，120-130㎡面积段供应155套、网签32套；130-150㎡面积段供应194套、网签101套。
3、保利熙瑞
位于半壁店，北距西郊机场跑道约2公里，由保利发展开发，总供应323套，容积率1.43，为西山现有最低密地块，均价12-13万/㎡。
主力户型为139㎡（60套）、166㎡（140套）、200㎡以上户型（113套）。
6月底，保利熙瑞首开认购109套，集中成交20亿元，目前网签数据尚未出炉。
结合三个楼盘的市场表现，四季青地块应当走差异化路线。
关键在于，其容积率为1.6（扣除街坊路后实际约1.75），低于海宸元境和海岄，但高于保利熙瑞。
不过，四季青地块还背负了商业配建包袱。
若按商业100%自持、建安成本全部摊入住宅计算，0034和0049两宗宅地的起拍楼面地价，约7.87万元/㎡。
海宸元境、海岄、熙瑞的实际成交楼面价，分别为5.68万元/㎡、5.73万元/㎡和7.84万元/㎡。
对比之下，四季青地块的价格已属高位，而这还只是起拍价。
强排推测方案
有了老盘作参照，可对四季青地块的产品进行推演。
重新梳理地块参数：1、两个地块实际容积率约1.75；2、建筑限高25米，由东低西高逐步递进；3、两块地容积率可统筹规划。
据悉，花姐做了一版两个宅地的强排推测方案：
一、0034地块（北地块）
共计规划11栋楼，以135㎡、168㎡和205㎡户型为主。
1、共规划11栋楼，东侧均为7F，主力户型为168㎡洋房。
2、中间3栋为楼王，8F，户型为205㎡。
3、西侧3栋，8F，户型为135㎡。
二、0049地块（南地块）
共计规划6栋楼，以135㎡、150㎡户型为主。
1、东侧均为7F，户型为135㎡。
2、西侧为8F，户型为150㎡。
据此，四季青地块的主力户型分为四款：135㎡、150㎡、168㎡和205㎡。
这避开了海宸元境与海岄的入门级产品，及去化偏慢的120-130㎡面积段。
四季青地块的主要对标项目，应是保利熙瑞。
后者首开客户中，55%为海淀紧密地缘性客户，来自万柳、中关村等豪宅板块的客户占比25%。
此番四季青地块拍卖，花姐相信保利发展一定会到场。
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