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华润在昌平平西府0002地块（隔壁即北清橡树湾），放弃沿用“北清橡树湾二期”命名，定名北清润府，挂靠高阶“润系”。
本质是主动做产品系切割——避免一期业主因二期（楼面低43%、容积率1.8优于一期2.5、产品更豪）产生“资产背刺”抵触。
项目，7月9日取得工程规划证，主打北京首个首二层架空（6#楼首二层全做公区，住宅从3层起步）+得房率冲95%+，用极致公区换低层采光，在北清路上演“双盘记”。
一、核心数据：拿地与规划指标
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.30底价12.905亿元摘得，楼面约2.0万/㎡（一期橡树湾约3.52万/㎡） |
华润60%+未来科学城40%联合体 |
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规划规模 |
占地3.59公顷，地上建面6.46万㎡，容积率1.8，限高60米 |
19栋（17栋8-11F洋房+2栋17F小高） |
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户数/面积 |
688户，户均93㎡，住宅建面6.39万㎡ |
主力75/95/106/128㎡三至四居 |
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关键节点 |
7月7日定名→7月9日取规证→预计8月底开盘 |
距8号线平西府站步行约2公里 |
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价格预期 |
预计均价4.8-5.3万/㎡（一期成交约5.7万/㎡） |
75㎡总价约370万起 |
二、产品与公区“刺客级”配置
首二层架空（北京首例）：5栋楼首层局部架空，6#楼首层+二层整体做6.7米高邻里共享中心，住宅真从3层（约9米）起步；1#楼西侧单元首层局部架空。用大门核心区（6#/7#/10#/11#）低层采光换“近百米超级界面（沿街47米）+双下沉庭院+风雨连廊会所体系”。
得房率新高：南向开敞阳台（半赠）+北向双设备平台（全赠）+花池+L型飘窗，宣称90%-95%（95㎡实得近99%，128㎡超100%），昌平当前最高水准。
定制化交付：电视背景墙、门牌可定制，户型格局可变适配成长周期（75㎡三居→95㎡三面宽→128㎡四面宽）。
三、改名背后的“双盘博弈”逻辑
切割代差矛盾：若叫二期，一期（2022年触顶3.52万/㎡拿地、2.5容积率、得房率82%-85%）业主会直观对比——二期楼面便宜1.52万、密度更低、公区更豪、得房率更高，引发资产贬值维权。改叫润府（高端系）在心理和品牌上区隔为“两个独立楼盘”，保护一期口碑。
定价腾挪空间：低成本（2.0万/㎡）+低容积率（1.8）预留了比一期更大的售价折让与产品投入空间，润系定位支撑略高或持平定价，避免“二期降价促销”标签。
四、购房警示（硬伤）
地铁距离：步行至8号线平西府站约2公里（超30分钟），非纯地铁盘，依赖骑行/自驾（北清快速路直连北五环）。
低层采光牺牲：6#楼及大门周边楼栋首层/二层无住宅，3层以下采光被架空层/景观围墙遮挡；北排1#/2#楼紧邻北清快速路（噪音需隔音窗）。
地面车位：保留部分地上车位，非完全人车分流，低龄儿童活动需留意动线安全。
结论：
北清润府是华润在昌平“低价拿地→润系拔高→公区极致内卷→改名切割老盘”的教科书操作。
对海淀/回龙观自驾外溢刚改（预算370-600万）是北清路稀缺1.8低密盘；但买6#/7#楼低区或北排临路户型需实地权衡采光与噪音折损。
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