大家好，这里是楼花网。
岳洋同时操盘两个项目。
他的履历比较光鲜，拥有17年经验的全赛道老兵。
这不，首开股份将建国门9号（东二环顶豪），与熙悦京晏（通州宋庄“一号作品”）两大关键项目，都交予他了。
建国门9号作为拿地22年、投资71.31亿元的历史包袱项目，取证7个月网签为零，面临产品代差与成本倒挂难题。
熙悦京晏则是首开新旧管理层交替的“挽尊之战”，直面北投和璟（楼面低约2000元/㎡、容积率1.8洋房）的贴身肉搏。
岳洋需凭统筹顶豪与刚需的经验平衡杂糅定位（79-166㎡），在通州新十年开局破局。
一、 核心人物与操盘背景
岳洋履历：首开超17年地产老兵，历任首开天鸿交易中心负责人、同信/亿信副总，现任建国门9号项目经理兼法人、熙悦京晏营销操盘手，兼任丰台万泉寺村棚改项目公司董事（总投资超124亿），擅长处理“钱重、地重、历史重”的复杂项目。
战略意义：熙悦京晏是献礼副中心建设十周年的首开一号作品，关乎品牌声量与新旧管理层交替口碑，容错率极低；建国门9号是首开最贵项目，需化解22年产权/交付顾虑及顶豪营销重塑。
二、 建国门9号（东二环顶豪）核心数据
|
指标 |
数据 |
备注 |
|
地块渊源 |
2004年天鸿1.27亿元竞得，开发22年 |
华侨村二期5号地，后并入首开 |
|
投资规模 |
计划总投资71.31亿元，开发成本约13万/㎡ |
首开股份2025半年报 |
|
产品规划 |
3栋住宅（16-26层），共97套 |
建面270-520㎡，5套顶层复式410-893㎡ |
|
价格区间 |
均价15万/㎡，顶层复式21万/㎡ |
总价3000万-1.9亿 |
|
去化现状 |
取证7个月，网签0套 |
得房率70%-79%，容积率4.62，面宽进深比0.69（代差明显） |
|
开发主体 |
北京东银燕华置业（岳洋任法人/经理） |
项目公司曾资不抵债（净资产-10.06亿） |
三、 熙悦京晏（通州宋庄）与竞品对比数据
|
指标 |
熙悦京晏（首开） |
北投和璟（竞品） |
差异分析 |
|
拿地时间与价格 |
2026.4.2，17.69亿元底价，楼面1.98万/㎡ |
早2个月，楼面1.79万/㎡（便宜约2000元） |
首开定价空间受压，需靠产品力找补 |
|
规划指标 |
容积率2.3，主力小高层，781套 |
容积率1.8，11层以下纯洋房，866套 |
北投低密得房率更高，熙悦京晏含刚需混居 |
|
户型定位 |
79-166㎡（三至四居），跨度大杂糅 |
83-147㎡，改善味更纯 |
熙悦京晏覆盖刚需到改善，圈层纯度存疑 |
|
产品亮点 |
南向通面宽开敞阳台+北向设备平台+边户飘窗 |
调规后首层架空+下沉庭院，洋房低密 |
熙悦京晏赠送诚意足，北投先发优势被追平 |
|
进度 |
岳洋接棒操盘，备战开盘 |
调规停滞后再启动，进度同步 |
两盘相距600米，硬碰硬厮杀 |
四、 关键挑战与风险
建国门9号：产品短面宽长进深设计落后当前豪宅标准（面宽进深比仅0.69 vs 主流1.2+），高容积率（4.62）与低得房率（70%-79%）导致取证7个月零网签，高昂成本（13万/㎡）与售价（15万/㎡）毛利极薄。
熙悦京晏：120-130㎡改善段是胜负手，但79㎡刚需与166㎡楼王混居或影响二手流动性；竞品北投和璟楼面成本低2000元/㎡具备价格战潜力；岳洋需在总成本、售价、回款间精准“摞平”。
结论：
岳洋作为首开“拆弹专家”，一手梳理建国门9号22年旧账与零网签僵局，一手在通州宋庄以熙悦京晏与低成本竞品肉搏。
其操盘成效直接决定首开在核心区顶豪与副中心新十年的成败。
上一篇：中建智地，藏满了小心思
下一篇：北清润府：昌平首秀“润系”低密盘，128㎡做四面宽切割橡树湾
