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海开控股上地0702项目案名定为宸海澐颂，其98㎡三居虽做到南向三面宽（客厅3.6米）并配独立家政间。
但因北侧直面保密单位与101新校区，被强制加装固定百叶窗防直视，导致北向房间采光永久受损、视野受限，且临上地四街有噪音，主卫为暗卫、南向仅飘窗非落地，成为该上车户型最大硬伤。
项目规划指标合规，但因得房率高出周边5个百分点引发1092份公众意见（北京近年最多）。
主要源于隔壁功德寺业主对资产保值与学区的焦虑，规自委已明确技术合规但规证推进审慎。
一、98㎡户型核心数据与硬伤
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维度 |
数据/细节 |
备注 |
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位置与套数 |
南区24地块最北排，共100套 |
紧贴上地四街与保密单位 |
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空间尺度 |
南向三面宽，客厅面宽3.6米，北卧约10㎡，双卫+800库+独立家政间 |
周边同面积段仅两面宽 |
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采光硬伤 |
北窗强制装固定百叶（防直视/俯视），仅通风无良好采光；公卫北侧有抗风压隔板遮光 |
最大BUG，三卧六窗中三扇有遮挡 |
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其他缺陷 |
主卫暗卫、南向为飘窗非落地窗、临街噪音 |
居住体验或不敌和樾望雲98㎡两面宽 |
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价格预期 |
单价11-12万/㎡，总价约1100万，首付约160万 |
上地学区上车门槛 |
二、项目整体拿地与规划数据
拿地：2025年12月23日海开84.56亿元竞得（溢价0.4%），住宅楼面约6.96万/㎡，用地7.7公顷，总建面约33.94万㎡。
规划：30栋4-10层洋房（东区18地块17栋/西区24地块13栋），容积率2.2，限高30米（局部36米），TOP级“颂系”配置（10栋首层架空、下沉庭院、5700㎡会所、南向弧形花池）。
户型：涵盖98/116/139/159/179㎡三至四居，得房率预计88%-90%（含赠送高出周边5-8个百分点）。
开发主体：北京上宸房地产（海开独资，叶星任法人/经理，曾任颐海澐颂项目总、融创香山壹號院设计总监）。
进度：2026年7月10日取得建设工程规划许可证（文中披露节点），总平5月初公示，6月初收1092份意见创纪录，规自委采信技术合规但审批审慎。
结论：
宸海澐颂98㎡是“学区与产业溢价挤压产品空间”的典型——用三面宽和高得房率换上地入场券，但必须接受北向百叶遮挡与临街噪音的硬性妥协。
对预算有限的刚需是稀缺机会，对居住采光敏感者需慎重。
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