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招商蛇口，果然没有夸下海口。
7月5日，它旗下的北京通州区九棵树6016地块，公示了规划设计方案。
20天前刚拿地后，就有消息称，这个地块要打造纯洋房，正南正北朝向。随后一份招标计划也直接剧透了，是11层洋房。
拿到图纸后，花姐就迫不及待地印证了，此言非虚。
从表面上看，拥有1.6容积率的6016地块，的确配得上纯洋房设置。
但由于受东面和南面的退线影响，它的实际容积率，在2.36左右。
到底要做什么样的产品？
在拿地之前，招商蛇口就想得清楚，坚决走纯洋房的路线。
因为它的综合楼面价高达3.03万元/㎡，比南面一路之隔的中海玖树满和，贵出约7300元/平方米。
初看这个数字，很多人第一感觉是，招商蛇口太疯狂了！
难道不怕重蹈中铁建花语璟云的覆辙吗？
它比东面一路之隔的招商云璟揽阅，楼面价高出7200元/平方米，但最终的去化速度与成交价，甚至不如后者。
其实，招商蛇口的北京操盘手们，对此心里明镜似的。在拿6016地块之前，已做了充分的准备。
现在，它给出了答案。而花姐，试图来破解这道解题思路。
五个关键设计手法
读懂招商蛇口6016项目之前，须先看这宗地的实际条件。
它的总用地面积约2.11公顷，总建筑规模约3.375万㎡，容积率1.6，限高45米，西偏南超过20度。
由于东面退线20米，占地约2000平方米，扣除这个面积后，它的实际容积率达到1.77。
不止如此，它还有其他的退线问题。
花姐测算了一下，受中海玖树满和影响，6016项目退线，大概“吞噬”了0.48公顷，让它的实际容积率进一步上升至2.36。如果加上6016地块的北退线面积，估计容积率约2.5。
这些条件下，想打造一座正南正北朝向的纯洋房，难度非常大。
之前，石景山首钢璟瑞长安有过先例——2.2容积率，规划了7栋7至11层的洋房。
面对大幅退线的6016地块，招商蛇口该怎么解题呢？
花姐分析，它至少采取了以下几个关键策略：
1、8栋楼呈围合状，设了3栋板楼、5栋塔楼，尽可能减少楼间距。
2、巧用地块南偏西的角度，3#和5#北面临马路，西北方向为规划教育用地，受日照影响小。
3、将一些配套用房，全部设在南面退线范围内，尤其是把两个车库出入口，也设在南面的街坊一路——本应有一个设在西北的规划一路上，节省了不少占地面积。
4、最关键的设计手法是，将6016小区整体做了抬高。相比中海玖树满和，6016地块南面的7#和8#抬高了1.1米，5#抬高了2.8米，其余楼栋抬高了1.9米。
一旦小区抬高了，日照设计就从容了许多。
5、设置了两个首层架空层，分别在3#和6#，也对日照设计起到了点睛作用。
这些神来之笔缺一不可，否则招商蛇口很难将6016地块，做到纯正的洋房。
“纯正”洋房秘密
在洋房这个事情上，即便6016地块原创参数没有条件，创造条件也要上。
招商蛇口为什么对“纯正”的洋房，有执念呢？
从理论上讲，它完全可以效仿中海玖树满和，容积率2.2，加上北退线，实际容积率和6016地块差不多。
中海选择了做高低配产品，洋房与小高层组合，一共9栋楼，5栋10F-11F洋房，4栋15-18F小高层。
怎奈中海玖树满和卖得太好。
今年3月领取预售证，供应578套，至今网签560套，成交均价5.09万元/平米，成交金额26.67亿元，地价覆盖率214%。
因此，大家都盯上了6016地块。
6月23日，中海地产、招商蛇口、保利发展、建发房产和绿城等5家头部房企同台竞技，经过线下173轮激烈举牌，招商蛇口最终以10.217亿元成功摘地。
招商蛇口在研究中海玖树满和后，找到了两个突破口：
1、6016的房子朝向要正南正北，而中海玖树满和西偏南超过20度；
2、6016的得房率必须有超越，得做纯洋房。中海玖树满和有34%是小高层户型，得房率比洋房低5%左右。
仅凭这两个优势，6016地块就有了房价比中海玖树满和，更贵的理由。
当然了，它还有一个宣传点：容积率1.6的低密洋房社区。
花姐预计，招商蛇口6016地块的房价，大概在5.4万元/平米左右。
这个价格卖出，招商蛇口是有钱赚的，但利润没有中海那么高而已。
如果它直接参照中海“高低配”、西偏南朝向，那就没有差异化，属于保本做法。
央企也很卷，也是追求利润的。
户型整体变小了
6016地块会做什么户型呢？
从图纸上很难判断，因为设计师没有标出它的阳台、设备平台位置。
花姐斗胆猜测，这是招商蛇口隐藏的一个彩蛋，预计在赠送面积上比中海玖树满和，会有较大突破。
中海玖树满和的户型赠送情况是：南向通面内嵌阳台，进深1.8米，半送；北面通面设备平台1米，全送，都封闭进室内。
6016地块目前可以推测的是，所有端户的侧面，有大尺度的飘窗赠送。至于北面的设备平台会不会突破1.1米，南向会不会出现花池，尚不能确定。
在户型配比上，6016地块在研究中海玖树满和之后，做了取舍。
1、整体户型做得更小。花姐推测，它户型分三款：70平米三居，65套，17.76%；87平米三居，209套，57.1%；112平米四居，88套，24%。
2、它直接放弃了中海玖树满和的102平米与121平米面积段，形成差异化。
3、楼王2#、顶层或将出现顶层复式产品。
综合来看，6016地块真正的差异化户型，只有88套112平米。
有了纯洋房打底，6016地块比中海玖树满和的实际得房率，会高一些。
在花姐看来，认为6016地块最大的杀手锏，还是正南正北的朝向，因为有些人会忌讳“不正”。
举一个很现实的例子。
来自海淀的保利嘉华天珺，削尖了脑袋也要调规，将西区的朝向变成正南正北。
几个隐秘的设计手法
招商蛇口6016地块有几个隐秘的设计手法。
1、大门
大门设在东面，很简洁，但没在中间位置，也没有和10#配套楼、下沉庭院连在一起，而是紧挨着住宅楼6#而设，只能通过风雨连廊串联起来。
为什么大门不能北移呢？一定是有原因的。
2、法线
6016地块的楼栋以梅花桩式排布，这就须注意建筑法线错开。
花姐注意到，1#与2#、3#的法线有“重叠”，2#东侧与4#西侧也有“重叠”。
不过，这些看似的重叠，实际上只是突出的飘窗，不是建筑主体结构。这也侧面印证了一点，6016地块存在飘窗设置。
3、配套楼
6016地块南面有两座配套楼，含了1000平米社区综合服务中心，以及两处配电室。
有人说，为何它的配电室还设在地上呢？自打25号文出台后，昌平龙樾海序开了地下配电室先河，北京新盘基本都是把配电室放在地下，不占用地上容积率。
但6016地块没有办法，拿地文件明确显示，300平米配电室须设在地上。
4、车库出入口
6016地块的车库出入口，全部设在南面的街坊路上。拿地文件显示，其中一个车库出入口，建议设在西面或北面。
加上中海玖树满和，这条街坊路的70米范围内出现了三个车库出入口，早晚高峰会不会出现堵车现象？
另外，6016地块的5#、7#和8#，对中海玖树满和的3#和4#住户会有影响。
花姐点评
俗话说，办法总比困难多。
在操盘九棵树6016地块上，招商蛇口挖空了心思。
吸取中铁建花语璟云的教训，深度研究邻居中海玖树满和的优缺点，用多重设计手法，打磨出一份正南正北的纯洋房。
这是一件堪比奥数的难题。
好在，招商蛇口很懂通州楼市，无论是璀璨时代，还是云璟揽阅、朝棠揽阅，它们都收获了成功。
在通州，现在最缺的就是一座纯正的洋房。
这就是招商蛇口的解题思路，而且是非常笃定的、决绝的。
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