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海开控股海淀上地0702项目定名宸海澐颂。
其98㎡三居两卫虽做到南向三面宽（客厅3.6米）并配独立家政间。
但因北侧直面保密单位与101新校区，强制加装固定百叶窗防直视，导致北向采光永久受损、视野受限，且临上地四街有噪音、主卫为暗卫、南向非落地窗，成为该上车户型最大BUG。
项目规划指标合规，但因得房率高出周边5个百分点引发1092份公众意见（北京近年最多）。
主要为功德寺业主对资产保值与学区的焦虑，规自委已明确技术合规但规证推进审慎。
一、 核心项目与拿地数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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案名/主体 |
宸海澐颂 / 北京上宸房地产（海开独资，叶星任法人） |
海开“颂系”TOP级 |
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拿地信息 |
2025.12.23摘牌，总价84.56亿元（溢价0.4%），住宅楼面约6.96万/㎡ |
用地7.7公顷，总建面约33.94万㎡ |
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规划规模 |
30栋4-10层洋房（东区17栋+西区13栋），容积率2.2，限高30米（局部36米） |
10栋首层架空+下沉庭院+5700㎡会所 |
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户型分布 |
98/116㎡三居两卫、139㎡四叶草四居、159/179㎡四居 |
预计单价11-12万/㎡ |
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进度 |
2026.7.10取得建设工程规划许可证，总平5月初公示，6月初收1092份意见 |
规自委采信技术合规，审批审慎 |
二、 98㎡户型亮点与硬伤数据
位置与量：位于南区24地块最北排，共100套，总价预估1100万左右，首付约160万。
空间亮点：同等面积周边仅两面宽，此处做到南向三面宽（客厅面宽3.6米），北侧最小卧室约10㎡，配双卫+800库+独立家政间，南向飘窗+北向设备平台赠送。
核心硬伤（BUG）：
北向强制百叶：北侧窗外强制装固定百叶窗（防直视保密单位/101校区），采光永久遮挡，仅留通风，视野大面积受损。
其他缺陷：公卫北侧有抗风压隔板遮光；客厅南向为飘窗非落地窗；主卫暗卫无窗；三卧六窗中三扇有遮挡。
噪音：紧临上地四街，路面噪音明显。
三、 公众反馈与官方态度
1092份意见：北京近两年住宅项目收反馈最多，深层为功德寺（和樾望雲/玉鳴）业主对资产保值（得房率高5pct）与学区稀释的焦虑，要求审查设计与学区划片。
规自委回应：技术指标依法采信合规；“保值属市场行为”、“学区归教育部门”不在审批职权，划清权责边界。
结论：
宸海澐颂98㎡是“上地学区+三面宽”与“北向百叶遮挡+临街噪音”的妥协产物，适合能接受硬伤的预算有限刚需。
对采光敏感者需慎重对比和樾望雲两面宽户型。
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