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2026年7月30日，门头沟永定镇四道桥0114地块土拍。
绿城中国在现场160手举牌中击败中建智地、招商蛇口，以14.706亿元摘得，溢价16.7%，楼面2.46万/㎡。
地块1.8容积率（比华曦府金安低0.2）+60米限高+近6万㎡建面+距S1四道桥站600米，可参照”好房子"做架空层/风雨连廊，贴脸华曦府金安（楼面2.25万/成交4.4万/去化超七成）验证过的门头沟刚改池子。
绿城继大兴朗月和风/晓月和风后第三次进远郊，用2.46万楼面+朗月系高赠送卡位门头沟南价格锚，预判开盘4.6-5.0万/㎡。
一、土拍核心数据
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指标 |
0114（绿城成交） |
华曦府金安（对照） |
差异 |
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竞得方 |
绿城中国 |
电建+门头沟城投 |
远郊民企经验最强方胜出 |
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成交价 |
14.706亿元（溢价16.7%） |
9.57亿（2025.9底价） |
新地贵5.14亿 |
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楼面价 |
2.46万/㎡ |
2.25万/㎡ |
新地高2100元/㎡ |
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举牌轮次 |
现场160手（绿城vs中建智地缠斗至终） |
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招商0实质举牌 |
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占地/建面 |
3.3275ha / 地上约5.99万㎡ |
4.02万㎡ |
新地体量更大 |
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容积率/限高 |
1.8 / 60米 |
2.0 / 60米 |
新地密度更低、排布更舒 |
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参拍方 |
绿城、中建智地、招商（3家，招商仅发招标未硬抢） |
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中建智地临场硬刚 |
二、三家参拍方动作回顾
绿城中国（胜出）：继大兴朗月和风（楼面2.3万/内嵌阳台）、晓月和风后第三次远郊落子，朗月系"南向1.8米阳台+北向1.5米双设备平台+飘窗"赠送模板直接可迁移。
中建智地（惜败）：6.15成立北京兴朗房地产（樊飞军法人/邓涛项目总），6.17发招标（投资估算25亿/规模9.5万㎡），现场举牌至最后一手。
招商蛇口（陪跑）：主体北京招泰房地产（符申超法人），7.23发招标（估算22.1亿/总建面10.24万㎡），未实质举牌。
三、板块验证与竞品锚
电建长安华曦府（西一站）："三开三罄百日收官"远郊爆款样本。
华曦府金安（距0114百余米）：421套78-118㎡三居，网签315套（去化超七成），成交4.4万/㎡，楼面2.25万/㎡。
次新二手：峯范北京（61-100㎡/已交付）、龙湖北辰揽境、金茂长安悦，二手约5.4万/㎡。
配套：S1线四道桥站直线600米；2km内龙湖长安天街、中骏世界城、八中京西校区、同仁医院永定分院、莲石湖/绿海运动公园、永定河。
四、产品与定价预判
好房子配置：出让文件鼓励架空层/镂空廊架/风雨连廊/社区共享（不计容），1.8低密+60米限高可做8-11F洋房+18F小高混排，中央园林留白多。
赠送预期：绿城朗月系在顺义/大兴已验证"南阳台半赠+北设备平台全赠+飘窗"，0114得房率有望90%-95%+。
定价锚：楼面2.46万+建安/精装/财务约2.5万→保本售价4.3-4.6万/㎡，合理开盘4.6-5.0万/㎡，比华曦府金安高5%-10%靠产品代差消化。
客群：门头沟地缘置换+石景山/西郊首置外溢（预算350-500万），6环外通勤靠S1接驳。
五、硬伤
西六环外、S1线通勤时效弱于城区地铁、临玉带街/银盛路需装≥30dB(A)隔声窗、远郊二手流动性弱于近郊。
结论：
0114是绿城用2.46万楼面+1.8低密+朗月系赠送在门头沟四道桥立的”远郊爆款预备役"，160手举牌击败中建智地印证国央企对远郊低楼面筹码仍愿付溢价；
若开盘≤4.8万/㎡，华曦府金安尾盘与峯范北京二手将直接比价承压。
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