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2026.8.15，通州宋庄镇丁各庄等四村城改FZX-0703-6002地块项目北投·和璟（备案名：和璟嘉苑）取首张预售证。
获批21栋546套（全盘30栋866户），准许销售面积5.79万㎡，拟售均价4.36-4.74万/㎡（最高47400元/㎡）。
2026.2.3，北投置业+北京建工+新航城底价15.62亿摘地，楼面1.79万/㎡，用4.85ha/1.8容积率/27栋8-11F洋房+3栋15F小高/866户/得房率最高102%，在六环外宋庄艺术小镇做”国企低密刚改盘”。
贴脸600米外首开熙悦京晏（楼面1.98万/未取证/预期5万）。
靠1.79万楼面差1900元+85㎡三居双卫起步+南向1.8米阳台+北设备平台全赠守副中心外溢刚需刚改池。
预判开盘实收3.9-4.5万/㎡（渠道释放冻资99×认筹98折后一层约3.9万）。
一、土地与规划核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地 |
2026.2.3 北投置业60%+北京建工20%+新航城20% 15.62亿底价，0溢价 |
宋庄丁各庄等四村城改FZX-0703-6002 |
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楼面价 |
约1.79万/㎡（17900元/㎡） |
比首开熙悦京晏（1.98万）低1900元 |
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主体 |
北京北投和翼房地产（注资5000万），董事长刘辉、总经理季林涛 |
北投置业控股60% |
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用地 |
占地4.85ha（48537.6㎡），总建面13.22万㎡，计容住宅8.67万㎡ |
容积率1.8，限高45米，绿地30% |
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楼栋/户数 |
30栋866户（27栋8-11F洋房+3栋15F小高），本次取证21栋546户 |
户均约100㎡，无回迁/保障混居 |
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取证 |
2026.8.15首证，准许销售5.79万㎡，拟售4.36-4.74万/㎡ |
京房售证字（2026）待查，网传证号多谣言以住建委表为准 |
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调规 |
6.17-7.1公示零反馈，7.3重取规证；自砍100㎡可售转地上物业+13栋北侧面积改全赠设备平台 |
住宅建面86610.16㎡，得房率提升 |
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交付 |
精装，预计2028.12.31 |
北投自持物业 |
二、户型与赠送（全系双收纳）
85/88㎡三居两卫（116套/东南角4栋洋房）：两面宽，主卫暗卫，配步入式储物间+独立家政间（市面少见），客厅面宽≥4米，88边户转角落地窗；得房率含赠95%-98%。
95㎡三面宽四居（约460套/占50%）：北/东/西南排15栋洋房主力，全明格局，主卧转角大窗，洋房得房率更高。
108㎡四叶草 / 110㎡全景三居（中央西排8栋，约200套）：110边户客厅面宽超6米；两款主卫均暗卫。
149㎡楼王四居（西排3栋小高，88套）：层高3.1米，南向13.1米四面宽，西对城市公园。
少量70㎡+顶退、200㎡+复式：顶退/终改可选。
赠送标配：南向通面开敞阳台（进深1.8米，半赠）+北向设备平台（全赠）+L型侧边飘窗（全赠）+储物间/家政间双收纳 → 综合得房率最高102%（洋房边户）。
三、宋庄双雄对照（和璟 vs 熙悦京晏）
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维度 |
北投和璟（6002） |
首开熙悦京晏（邻近） |
差异 |
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拿地/楼面 |
2.3底价15.62亿/1.79万 |
4.2底价17.69亿/1.98万 |
和璟早2月、楼面低1900 |
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容积率/形态 |
1.8/27洋房+3小高（866户） |
2.3/13栋小高为主（772户） |
和璟低密纯洋房 |
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取证状态 |
8.15已取546套 |
截至8.15未取证 |
和璟先发 |
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主力户型 |
85-149㎡（85㎡三居双卫起步） |
79-166㎡（89㎡三面宽） |
和璟刚需门槛更低 |
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得房率 |
最高102% |
四代宅高赠（未官宣破百） |
和璟纸面略高 |
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预期售价 |
拟售4.36-4.74万/实收3.9-4.5万 |
业内估约5万 |
和璟靠楼面差让利 |
四、区位与硬伤
位置：通州宋庄镇（东六环外），京榆旧线×含章东二路东200米（宋庄创意文化公园东侧），副中心行政办公区二期辐射圈；艺术小镇定位，周边美术馆/艺术馆为主，商业靠规划兑现。
通勤：无正地铁（远期双线规划），自驾京榆旧线/东六环接运河商务区/国贸，通勤时效弱于九棵树/梨园。
硬伤：六环外城市界面一般（荒地+待拆村）、首开熙悦京晏贴脸抢客、149㎡楼王主卫暗卫、85㎡主卫暗卫、2028年底交付资金占用长、宋庄二手流动性弱于副中心核心区。
结论：
和璟是三大市管国企用1.79万楼面+1.8纯洋房+102%得房率+85㎡三居双卫在六环外宋庄立的”副中心外溢刚改锚”。
8.15取证546套、拟售4.36-4.74万、实收预判3.9-4.5万，直接把宋庄价格锚钉在”4字头”。
与600米外首开熙悦京晏形成"低密洋房高赠 vs 四代宅小高”双盘对撼。
对副中心公务员/通州地缘换房（预算350-650万）是2026下半年宋庄首张可买票。
但六环外通勤+暗卫户型+熙悦京晏比价是三大变量。
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