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北京土拍进入”拿地即冲刺"节奏——当天出案名、7天出图、3个月开盘已成常态。
但2026年2月11日由城建六系（首融海南+密云城投）以3.8亿元底价摘得的密云水源路南侧0104-6022/6025地块，过去195天仍未公示设计方案，连招标计划都未发布。
在同批2月拿地的璟瑞长安（石景山）、青云国樾（顺义）、北投和璟（通州）均已开盘抢跑背景下，成了北京楼市罕见的”龟速样本"。
低成本底牌与股权结构。
地块占地2.45ha、地上建面约4.9万㎡、容积率3.0（部分信源记2.0口径差异）、控高30米，折合楼面价7756元/㎡，是近年北京住宅楼面最低一宗。
项目公司北京国源兴城置业中，首融海南（城建六系）持股80%、密云城投（区国资委全资）持股20%。
城建六本身为混合所有制：职工持股会43.9%、朱忠择25.4%、李树森19.4%、北京城建集团11.3%，63岁董事长朱忠择为实际话事人，版图横跨施工、PPP、酒店、农业及海南/东南亚布局。
龟速的真实逻辑是同门错峰。
一路之隔的住总国祥源境三期（祥锦园）2026.7.25取证180套（89/121/135㎡），靠调规加南北双阳台把得房率卷到96%-100%，抢走”密云首个好房子”头衔，目前网签13套、成交2.59万/㎡。
1公里外首开国樾天颂（2017年棚改沉淀、2026.6重启）取证446套，89㎡三面宽+双明卫，网签25套、成交2.37万/㎡。
两盘夹击下，城建六若照抄”好房子”模板即同门互噬。
朱忠择选择按兵不动、错峰推盘、观察国祥源境三期去化后再定案——3.8亿楼面7756元的成本安全垫（可售成本约1.5-1.7万/㎡，对标2.3-2.6万成交价有8000元/㎡毛利空间）让其有慢下来的底气。
变量在国祥源境三期首开仅13套的疲弱表现，是否倒逼城建六放弃”高赠四代宅”叙事转走性价比路线。
以及8月中旬密云区领导上门走访后，街坊路/限高/阳台进深等规自边界能否在报规阶段放开。
对买家，这宗盘若2027上半年才入市，将面临国祥源境三期、国樾天颂、国祥誉（住总2023年拿地、楼面8800元、成交2.58万、370套网签回款10.3亿）的三面夹击，密云六环外2.5万均价天花板短期难破。
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