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9月5日，招商蛇口通州九棵树6016地块项目湖映天青雅苑取得预售证。
7栋11F洋房325套获批、批准销售面积30762.04㎡，一房一价拟售5.86-6.38万/㎡（2#楼均价比最高6.38万、7#楼最低5.86万），全盘状态“正在预售”。
这是招商2026在京第四子（继璀璨公元/云璟揽阅/朝棠揽阅后）首个1.6容积纯洋房盘正式进场。
土地与指标复盘。
6月23日五家国央企近180轮竞价，招商10.217亿元、溢价20.95%摘地，楼面3.03万/㎡（可售约3.15万）；占地2.11公顷，地上计容3.38万㎡，总建5.43万㎡，容积1.6、限高45米，规划8栋11F洋房共346户，本次取7栋325套（剩1栋待取）。
围合正南正北、3#/6#首层架空+风雨连廊+下沉庭院，东侧退20米口袋公园，主大门面宽近50米/约600㎡，宋风立面。
户型与得房率。
70-75㎡三居（边户实得95%）、91/93㎡三居两卫（独立家政+储物间）、117/119㎡四居（南向超10米三面宽、270°转角飘窗正对中央湖、实得101%），综合得房93%-101%，靠南向通面阳台半赠+北设备平台全赠。
户均94㎡，325套取证房源总货值约19.2亿（3.076万㎡×6.25万中枢）。
板块卡位与对标。
紧邻八通线九棵树站，北望瑞都国际/K2玉兰湾，南接中海玖树满和——后者楼面2.29万、578户3个月清盘、网签5.1万/㎡，湖映天青楼面贵7400元/㎡，拟售中枢比玖树满和成交价高约1.1-1.2万。
玖树满和出清后九棵树新房断供，湖映天青以“先发+天青IP+101%得房”吃CBD外溢刚需刚改，75㎡440万级、93㎡560万级、119㎡760万级。
项目意义。
3.03万楼面+建安精装1.2万→可售成本4.2-4.3万，拟售6.0万实收若守5.5万仍留1.2万/㎡毛利；但6.38万顶层价能否兑现，取决于玖树满和二手（预计交付后挂5.3-5.5万）是否形成反压。
招商拿地至取证74天、至首开预计9月中下旬，周转快于绿城朗月和风（83天），用“小盘346户+70㎡钩子”做流量锚。
变量在首开折扣是否破5.5万、325套中75㎡占比（引流权重）、2029交付前玖树满和二手定价。
对通州老城，湖映天青把九棵树新房锚从5.1万抬到5.5-6.0万预期，若首开实收破5.8万，将重写南城刚改盘利润模型。
若回撤5.3万，则3.03万楼面利润压至薄利线，20.95%溢价拿地决策面临复盘。
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