大家好，这里是楼花网。
招商蛇口2026年8月7日公布通州九棵树6016地块案名湖映天青（Azure Mansion）。
系招商“天青系”（宋徽宗“雨过天青云破处”为源点）首次进北京，落子城市副中心九棵树老城。
项目以3.03万/㎡楼面（10.217亿/溢价20.95%/173轮）+1.6容积率8栋11F纯洋房+346户+近50米宽600㎡宋风超级大门+侧边飘窗高赠送。
与一路之隔中海玖树满和（楼面2.29万/网签5.1万/540套尾盘）做“刚需刚改 vs 宋风低密改善”错位。
拿地（6.23）→两版总平调规（7.21/7.27）→案名（8.7）节奏精准接玖树满和尾盘流量，预估开盘5.3-5.8万/㎡。
一、土地与规划核心数据
|
指标 |
数据 |
备注 |
|
拿地 |
2026.6.23招商蛇口10.217亿元，溢价20.95%（173轮），5家参拍 |
2026上半年北京溢价顶点 |
|
楼面价 |
约3.03万/㎡（裸算），可售约3.15万/㎡ |
比玖树满和（2.29万）高0.74万 |
|
用地 |
占地2.11ha（21096.03㎡），总建面5.43万㎡（优化版+130㎡不计容） |
地上计容3.38万㎡ |
|
指标 |
容积率1.6，限高45米（实建33.7米/11F主动压低），绿地率30% |
正南正北围合、无高低配、部分北向退台 |
|
楼栋/户数 |
8栋11F洋房（7#东单元10F），346户，户均约98㎡ |
3#（西）、6#（东正对大门）首层架空 |
|
车位 |
优化版452个（地下363+地面89），地下比1:1.05 |
7.27调规砍地面留地下 |
|
产品系 |
天青系（Azure Mansion），宋风东方隐奢，副中心首作（全国第7-8子） |
对标长沙天青府/杭州天青岳/合肥天青序 |
二、户型与赠送
面积段：主力93-129㎡三至四居（占近九成）+约50套两居（首置上车）；网传含87㎡三居/112㎡四居/70㎡小三居版本，以官宣图为准。
得房率：综合约92%（参考朝棠揽阅），7.27总平首标边户侧边飘窗，叠加预期南向阳台半赠+北设备平台全赠，实得可探95%+。
层高：未官宣，参照外地天青系约3.0-3.1米。
三、宋风公区与归家轴
超级大门：东侧占地约600㎡、沿街面宽近50米青绿宋风门头，正对6#架空层。
归家轴：大门→6#架空→风雨连廊→邻里空间→下沉庭院→中央园林，双架空（3#/6#）+双下沉意向。
口袋公园：东侧红线20米内禁永久建筑，招商做绿植口袋公园隔九棵树东路噪音。
四、区位与竞品卡位
位置：通州老城九棵树，近八通线九棵树站（约450-600米），邻领展广场/东直门医院通州院区/云景公园（约13.4万㎡）；广渠快速/京通快速自驾串国贸。
隔壁竞品：中海玖树满和（578户/网签540套/3个月清盘/楼面2.29万/网签5.1万）→湖映天青楼面高0.74万、容积率低0.6（2.2→1.6）、纯11F洋房、宋风公区，走品质溢价接尾盘。
定价预判：5.3-5.8万/㎡，93㎡约490-540万、129㎡约680-740万。
五、硬伤（沿用前稿）
北排1#楼距南栋15.3米/19.3米，11层洋房低层日照偏紧；
地面仍留89个车位，能否完全人车分流待最终景观；
东侧九棵树东路噪音靠口袋公园缓冲非根治；
天青系首进北京，宋风公区落地精度需实勘样板间。
结论：
湖映天青是招商用“天青系首发北京+1.6纯洋房+3.03万楼面+近50米宋风门头”在九棵树立的改善锚。
接玖树满和尾盘、避其刚需定位，案名发布后若定价≤5.5万/㎡将直接重划九棵树价格梯度。
对国贸-运河商务区通勤、预算450-750万地缘改善，是副中心罕见低密宋风选项。
上一篇：中建智地第八座府系落子8号线瀛海站，把得房率干到101%
下一篇：北京豪宅圈，来了位白衣骑士
