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2026.6.23，招商蛇口经173轮以10.217亿（溢价20.95%，2026上半年北京溢价峰值）摘通州九棵树FZX-0302-6016。
楼面约3.03万/㎡，可售约3.15万。
8.7官宣“湖映天青”（Azure Mansion）作为招商“天青系”全国第7座、北京首座。
8.14，前后拿建设工程规划许可证——拿地至规证仅50多天。
两版总平优化（7.17→7.27）后锁定2.11ha/5.43万㎡总建/3.38万㎡计容/1.6容积率/8栋11F纯洋房346户/无高低配/3#6#首层架空+风雨连廊+下沉庭院+东侧20米退让口袋公园。
面积段70-119㎡三居四居。
参照朝棠揽阅+玖树满和做南阳台+北设备平台+侧飘窗高赠，预判开盘5.5-5.8万/㎡。
抢玖树满和（578户已售超九成）尾盘流量，卡九棵树“老城成熟+1号线500米+1.6低密”稀缺窗口。
一、土拍与地块硬数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(通)[2026]027号 |
5家参拍（招商/中海/保利/绿城/建发） |
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成交 |
10.217亿元，溢价20.95%，173轮 |
2026.6.23，上半年北京溢价纪录 |
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楼面价 |
裸算约3.03万/㎡（30269元/㎡）；可售口径约3.15万/㎡ |
比玖树满和（2.29万）贵7400元 |
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用地 |
占地21096.03㎡（2.11ha），总建5.4337万㎡（优化版+130㎡不计容），地上计容3.3753万㎡ |
7.27调规总建微增130㎡ |
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指标 |
容积率1.6，限高45米（实建最高33.7米/11F，主动压低），绿地30% |
R2纯宅，无商办混合 |
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楼栋/户数 |
8栋11F洋房（7#东单元10F），346户，户均约98㎡ |
正南正北围合，部分北向退台，无高低配无回迁 |
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车位 |
优化版452个（地下363+地面89），比1:1.2略低 |
全地下人车分流方向 |
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主体 |
北京招源房地产开发有限公司（招商蛇口） |
8.7案名，8.14规证 |
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节奏 |
6.23拿地→7.17/7.27两版总平→8.7案名→8.14规证→预计9月样板间/中秋前后取证 |
抢金九银十 |
二、天青系与公区（北京首作）
产品系：招商“天青系”（杭州天青岳/西安天青云麓/武汉长沙天青府等6城落地），宋徽宗“雨过天青云破处”为源，宋风东方隐奢，副中心首作。
大门与归家轴：东侧沿街面宽近50米、占地约600㎡超级景观大门→穿6#首层架空→风雨连廊→邻里空间+下沉庭院→中央园林，东侧红线退20米做口袋公园隔九棵树中路噪音。
架空与连廊：3#（西）、6#（东正对大门）首层架空做泛会所；全域风雨连廊串下沉庭院；无华南式超大会所，但双架空+连廊+下沉是北京“好房子”标配。
立面：公建化，石材基座+铝板+超低能耗玻璃，宋式飞檐极简。
三、户型与赠送（预判，非官宣）
面积段：70-119㎡三居四居；多源拆解偏向83㎡三居（首置）/93㎡三居（主力）/129㎡三居/149㎡楼王四居，另有约50套70-80㎡小三居上车版。
赠送组合（参照朝棠揽阅+玖树满和）：南向通面开敞阳台（半赠）+北向设备平台（全赠）+端户L型侧飘窗（全赠）+部分北向退台→洋房产权得房率84%-86%，综合实得88%-93%。
层高：未官宣，参照天青系外地项目及北京新规盘预判3.0-3.05米。
总价锚（按5.5-5.8万预判）：83㎡455-480万、93㎡510-540万、119㎡655-690万、149㎡820-860万。
四、九棵树双盘对照（湖映天青 vs 玖树满和）
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维度 |
招商湖映天青（6016） |
中海玖树满和（6017） |
差异 |
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拿地/楼面 |
26.6.23 10.217亿/3.03万（溢20.95%） |
25.11.27 12.48亿/2.29万（溢0.97%） |
湖映天青楼面贵7400 |
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容积率/形态 |
1.6/8栋11F纯洋房346户 |
2.2/9栋（11F洋房+15-18F小高）578户 |
湖映天青低密纯洋房 |
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产品系 |
天青系（宋风改善） |
中海“和系”北京首秀（刚改） |
错位数档 |
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主力户型 |
83-149㎡（93/129主力） |
75/89/102/121㎡（75起步） |
湖映天青门槛高8㎡ |
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网签/售价 |
待售，预判5.5-5.8万 |
网签5.1万（92折后），578户去化超9成 |
湖映天青贵4000-7000 |
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公区 |
双架空+连廊+下沉+600㎡大门 |
单架空+连廊+下沉+邻里中心 |
湖映天青大门更张扬 |
五、区位与客群
位置：通州九棵树街道（老城核心），东至九棵树中路/北至孙王场街；地铁1号线八通线九棵树站直线约450-500米，7站国贸；领展广场（原罗斯福）步行可达，东直门医院通州院区约1km，云景公园南邻。
客群：国贸/CBD通勤（35-40分钟）、副中心行政/运河商务区中层、九棵树-梨园老住区换房（瑞都国际/K2玉兰湾）、通州本地刚改升舱。
板块供应：玖树满和尾盘、云璟揽阅/璀璨公元在售、土桥6037预申请→九棵树-梨园今年通州老城供应峰值。
六、硬伤
楼面3.03万逼出5.5万+：玖树满和5.1万锚定下，湖映天青若开5.8万+需宋风+低密+天青IP三重溢价说服市场；
346户小盘：中央园林+双架空施展空间有限，宋风水景易做“样板区惊艳、日常维护平”；
老城界面：周边瑞都国际/K2玉兰湾/老社区，无副中心新城感；
户型未官宣：70-119㎡跨度大（含70小三居则圈层偏刚改），149㎡楼王仅少量，天青系“纯粹改善”叙事与70㎡上车存在张力；
九棵树站500米但非正上盖：步行需穿路口，雨天通勤折扣。
结论：
湖映天青是招商用10.217亿/3.03万楼面/50天规证/天青系首进北京。
在九棵树卡的“玖树满和接棒盘”——1.6纯洋房+600㎡宋风大门+双架空是产品硬货。
5.5-5.8万预判价靠“楼面贵7400+低密差0.6+天青系代差”支撑。
对国贸通勤、能接受通州老城界面、预算450-850万的家庭，是2026金九银十通州头号观察样本，等9月户型图官宣再决断不迟。
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