中建智地第八座府系落子8号线瀛海站，把得房率干到101%

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2026/08/10 07:14

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中建智地2026年4月21日以13.24亿元（溢价8.7%，2026北京首宗溢价地）摘得亦庄新城0802街区瀛海1401-1地块。

楼面2.56万/㎡（摊西侧4.1万㎡配建公园后约2.64万/㎡），8月户型图正式出街。

项目用2.0容积率8栋510户（4栋11F洋房+4栋18F小高）+南向1.8米通面阳台（半赠）+北向1-1.5米通面设备平台（全赠）+端户侧边飘窗（全赠）的”好房子”组合。

把亦庄得房率天花板推到77㎡边户101%、95㎡约98%、108/125㎡约99%，77㎡竟做三居两卫、108㎡牺牲次卧放大6米+厨房面宽。

精准吃8号线瀛海站200米+亦庄产业外溢的350-660万刚改池。

控成本手法是单层地库（516地下+100地面车位）+2#/3#首层架空核减日照高度+唐风府系泛会所，在2.56万楼面下留出对招商序（楼面4万）的定价碾压空间，预售价5-5.2万/㎡。

一、土地与规划核心数据

指标	数据	备注
拿地	2026.4.21中建智地13.24亿，溢价8.7%（49轮现场+4轮线上），5家参拍	2026北京首宗溢价宅地
楼面价	2.56万/㎡（配建公园后约2.64万/㎡）	招商序（河西）楼面4万，低1.44万
主体	北京兴晟房地产（中建智地100%，樊飞军董事长/邓涛总经理/张智晴营销负责人）	第八座国贤府
用地	占地2.59ha，总建面7.44万㎡（地上5.32万/计容5.18万㎡）	原整体拆南北两幅、降容2.5→2.0
楼栋/户数	8栋510户：四角各1栋11F洋房（77/95㎡）+中央4栋18F小高（106/108/125㎡），3#楼王	户均约104㎡
限高/层高	小高限高54.1米，标准层高3.0米	2#/3#及6#/7#首层架空
车位	616个（地下516+地面100），车位比1:1.2；地库仅挖一层控成本	地面车位占16.2%，中央景观轴被切
配建	西侧代建4.1万㎡社区公园（约4000万，2026.10示范区开放）	交房同步交付
区位	亦庄瀛海（五至六环），8号线瀛海站约200米，西近南海子公园，东邻瀛海环宇坊	邻国瑞瑞福园（北距62米，日照争议54条）

二、五档户型与得房率（设备平台破亦庄尺度）

77㎡三居两卫（洋房边户，66套）：南向两面宽7.5米/客厅4米+主卧暗卫套房+玄关机动家政间；赠送18㎡+（南阳台半赠3.6+设备5.76+北设备5.8+侧飘2.875），赠送比23%，实得率101%；总价约350-370万。
95㎡三居（洋房中间户，198套）：南向三面宽，公卫邻厨房；赠送20㎡+（南半赠6.12+设备5.76+北设备7.8+侧飘0.85），实得率98%；总价约430-480万。
106㎡三居（小高中间户，106套）：95㎡格局放大版，北设备平台进深升至1.5米补小高得房；赠送25㎡+，实得率约95%；总价500-550万。
108㎡三居（小高边户，72套）：进深君最爱——全边户转角窗、厨房面宽超5米可开放、牺牲次卧放大主卫；赠送28㎡+（南半赠6.48+设备6.84+北设备12.5+侧飘2.2），实得率99%；总价530-570万。
125㎡四居（3#楼王，68套）：108㎡加北卧，双套公式；赠送32㎡+（南半赠7.2+设备7.2+北设备14.55+侧飘3.275），实得率99%；总价600-660万。
赠送公式：南向开敞阳台（进深1.8米，半赠）+南设备平台（全赠）+北通面设备平台（进深1.0-1.5米，全赠）+端户L侧飘窗（全赠）→综合实得率95%-101%，亦庄新规盘最高。

三、成本管控三招