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10月28日，大兴西红门0102-6037地块进入用地预申请。
起始价15.45亿元、占地2.44公顷、地上建面5.62万㎡、容积2.3、限高45米（局部60米），折合楼面价2.75万/㎡。
更关键的信号在半个月前：国电投电子商务平台挂出“京东2026-西红门项目”设计总包招标，范围一次性打包6037+6040两宗居住用地，一期先开发6037，要求投标方具备北京8万㎡以上商品房住宅设计经验。
京东不是传统开发商，但比房企更“算得清”。
京东产发截至2026年中管理不动产超1200亿元，逻辑是“主业驱动+长期自持”；
2023年亦庄“京东青年城”投60亿建近4000套员工公寓。
这次不同：招标按市场化商品房规格组局，若最终摘地，将是京东首次触碰市场化住宅开发——先员工底仓、再择机社会化销售。
地块本身是板块地价洼地。
周边楼面价：未来元著（6038）3.0万、万象茗筑（6030）3.62万、元启（6035）4.15万。6037比巅峰期便宜约33.7%，隐形配建极少（仅地下锅炉房、机房等小体量公服）。
周边成交价梯度清晰：元启5.1万/㎡、万象茗筑4.9万/㎡、未来元著5.4万/㎡、橡树湾/玖玥府尾盘约6万/㎡。
2.75万楼面+可售成本约3.8—4.2万，留足定价弹性。
现房新政把“低价地”重新折现。
828后优先现房销售，回款周期拉到2.5—3年，财务成本额外抬10%—15%。
低楼面只是盾牌，资金沉淀才是门槛——京东低融资成本+自有客池，比传统房企更适合扛周期。
不做抬板，走“控总价”路线。
供地条件未提抬板，城市设计引导南北排布、集中绿地、中小户型逻辑。放弃高溢价改善叙事，用得房率+低总价+现房确定性抢刚改客。
西红门6037不是“京东盖房神话”，是产业资本用2.75万楼面、成片开发意图、员工底仓模型，把现房时代住宅从“房企周转游戏”改成“资产负债表游戏”；
传统盘拼渠道，京东拼的是自有购买力与长期资产运营。
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