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10月28日预申请、10月29日转正，丰台槐新NY-030（北区）地块正式挂牌，12月2日15:00竞价截止。
起始价23.3亿元，占地32456.43㎡，规划建面6.05万㎡，容积1.86、限高45米（局部60米），起始楼面3.85万/㎡——比南侧观宸一二期楼面（4.0万、4.02万）低约1500元/㎡。
抬板+街坊路，把“续作”写进规划条件。
文件明确可做抬板社区：板上居住、板下停车/会所/归家动线；南侧15米街坊路由竞得人建设后无偿移交，且必须与观宸一期街坊路顺接。
这意味着北区不是孤立新盘，而是被纳入观宸组团的交通与界面体系——中间隔一条丽槐街，未必完全一体化，但大概率是“观宸北侧三期级产品”。
观宸两期已经把价格锚钉死。
一期（030-01）24.35亿拿地、490套，网签442套、去化超九成，成交7.8万/㎡、回款43.42亿；
二期（030-02）20.8亿拿地、395套，网签240套、去化61%，成交7.5万/㎡、回款22.45亿。
预售证从8.3万提到8.5万，实收反而降4000元——四环改善客群价格敏感，7.5—7.8万就是板块天花板。
“现房+资金占用”。
地块优先现房销售，8·28后按揭等竣工备案才放，回款右移2—3年。
23.3亿地款按预申请企业尾款24个月免息、首期50%规则，资金峰值可控；但现房建安+抬板增量会吃掉部分“1500元楼面红利”。
按3.85万楼面+可售成本5万上下测算，实收守7.5万仍有毛利，冲8万+需靠抬板得房率和宋韵产品代差。
谁接盘几乎写在条件里。
建发（64%）+金茂（36%）已跑通观宸客储、渠道与交付品牌，街坊路顺接、组团路网、低容面宽资源，都是给原班人马留的接口。
民企与高杠杆房企难扛现房周期，国企联合体深耕概率最高。
新宫北区不是普通补仓，是丰台用3.85万楼面、1.86容积、抬板底盘，把“观宸系”从期房现金流切到现房资产流；
12月2日举牌者大概率是熟人，真正考验是——在7.5万价格锚下，用板下3万㎡隐性空间换回两三年资金成本。
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