每一个楼花，都是独一无二的。
北京土拍市场，终于“熬”过了10月。整整一个月，颗粒无收。
但，这不是冷场，是换幕。
828地产新政落地，9月24日细则跟上，北京的宅地交易规则整个换了一套：
8月28日后新发出让公告的地块，一律按新政实施——优先现房销售，想预售，单体先封顶；个贷，要等竣工备案后才放款。
潜台词是，房企的资金账本被推倒重算，回款周期硬生生拉长一两年。
北京规自委看在眼里，索性把10月留白，当成土拍市场的缓冲期。
它还顺手松了两道绑：预申请保证金从最高2000万元，降到1000万元；地价款最长拉到签订合同后，24个月缴清。
缓冲期结束，好戏开锣。
截至目前，已有7宗宅地排好了队，将成为北京楼市第一批现房销售项目：
11月3日，昌平歇甲庄打头炮；11月19日，朝阳驼房营双子+平谷二号地，一天三箭；12月1日，丰台分钟寺；12月2日，丰台槐房新宫；12月3日，大兴西红门6037地块。
前后正好一个月，一宗接一宗，不留空档。
这种土拍密度，在北京土拍史上也少见。即便有了新政，照样热火朝天。
来算一下账。
上述7宗地的起拍价，合计199.79亿元；今年前10个月，36宗地卖出约824.5亿元；再算上12月中下旬，延庆那宗4.35亿元。
北京2026年土拍收入，大约1030亿元。
什么概念？
去年1-10月，北京土拍就卖了1175亿元。今年干到12月初，大概率还赶不上去年干10个月。
面积上，今年前10个月卖出了135.95公顷，再加7宗地的34.5公顷，全年约170公顷——和去年的170公顷，几乎一模一样。
地没少卖，钱少收了两成。
量稳价跌，这就是2026年北京土拍的底色。
当然，这是按底价算的账。
驼房营、分钟寺都不缺买家，真拍出溢价，数字会好看一点，但改不了大局。
更吊诡的是，9月被叫停的岳各庄L02地块，起拍价70亿元；小沙河0006地块，起拍价8.36亿元，至今没回来。
池子里还躺着16宗没激活的地，合计用地约78.9万㎡平米、规划建面约150万平米。它们差不多是今年全年成交体量的一半。
花姐预计，这些地块大部分，会转入2027年的土拍市场。
这里面，有好几个“钉子户”：朝阳永安里地块、东城西革新里地块，还有海淀的东升地块。
它们在等什么？没人说得清。
关于北京首批七宗卖现房的地，一块一块来看。
一、昌平歇甲庄：低密第一枪
11月3日开拍。歇甲庄组团地块是828新政后，北京第一宗按新规挂牌交易的宅地。
试金石的成色如何，就看它。
占地8.89万平米，规划建面10.09万平米，起拍价29.36亿元，起始楼面价约2.9万元/平米。
0049北地块容积率只有1.01，预计洋房加双拼组合；0077-01南地块容积率1.6，限高36米，产品定位洋房。
选它开锣，是掂量过的。低密地块封顶快、资金沉淀少，最不容易在新规则下翻车。
看点就一个：溢价率。哪怕只拍出1%，也是现房时代的第一声哨。
谁激活了它？中建智地已亮出了招标计划。
二、朝阳驼房营055号地：它呼声最高
11月19日开拍。055号地的前世，是9月3日被暂停的驼房营629地块。
它复活的方式很讲究：一拆为二。
055号地是西组团，占地7.215万平米，建面9.79万平米，起拍价45亿元，起始楼面价约4.6万元/平米。
住宅之外，配两幅体育场馆用地，从无偿代建改成了成本价回购。
它的买家，呼声最高的是“中建智地+太古地产”组合。
三、朝阳驼房营056号地：买家不明
11月19日开拍。这宗地，有可能中海新城会出手。
毕竟，它在酒仙桥还有中海万吉玖序尾盘，以及刚拿的0013-1地块。
056号地是驼房营地块东组团，占地3.64万平米，建面7.34万平米，起拍价38亿元，起始楼面价约5.18万元/平米。
为了让055和056号地拼得更激烈些，还专门设了一个规则：共有竞买保证金规则。详见《北京土拍减负，卖起了联票》
此外，两宗地虽然分开出让，规矩里留了后门：
若为同一竞得人，可统筹核算规划指标，对街坊路线型适当优化。
说白了，就是鼓励一个买家整吞。
这，让056号地花落谁家，扑朔迷离。
四、平谷区二号地二期：郊区试点
11月19日开拍。0109地块占地1.97万平米，建面3.15万平米，容积率1.6，限高45米。起拍价2.68亿元，起始楼面价0.85万元/平米。
2.68亿元的门槛，在北京宅地市场很罕见。
放这宗地进场，用意不难猜：现房新规不能只让巨头试水，也得给小玩家留一张船票。
它的底气有两个：
1、轨道。地块位于规划M22线平谷站东北侧，后续建设将与轨道站点连通。
2、抬板。北京远郊的第一个抬板楼盘。
五、丰台分钟寺：加法与降价
12月1日开拍。分钟寺组团占地7.11万平米，建面13.17万平米，起拍价46亿元，起始楼面价约3.49万元/平米。
单算住宅楼面价，在4.27万元-4.63万元/平米。
它最反常的地方是：别家做减法，它做加法。
今年5月进第四轮清单时，这里只有一幅4.62万平米的宅地，躺了半年没人理。
这次重新上场，宅地翻番到9.94万平米，还打包了2.3万平米商业和0.92万平米社会停车场——由政府指定企业按成本价回购。
这里是分钟寺三兄弟：东叁金茂府、北京天誉、合生缦云的故乡。在它们身上，12万元/平米的高光，和调价的狼狈，都发生过。
现在，新地块的起拍价跌了超四成。
关于分钟寺组团的东家，目前网传为越秀地产。
六、丰台新宫030北区：降低容积率
12月2日开拍。槐房村和新宫村旧村改造项目北区，占地3.25万平米，建面6.05万平米，容积率1.86。起拍价23.3亿元，起始楼面价约3.85万元/平米。
030北区地块这个容积率，是刻意降过的。
南邻建发金茂观宸，名义容积率2.0，扣除街坊路和电缆管沟后实际做到：一期2.4、二期2.2。
030北区地块直接写进文件里的事1.86。但，它依然要配建宽15米、长176米的街坊路，实际容积率约2.0。
小地块、低容积率，这是现房时代给城改板块定制的配方。
030北区地块的买家，呼声最大的自然为建发+金茂联合体。
这是一对北京楼市最融洽的CP，近两年合作的项目有：观宸一、二期，以及朝阳东五环的金茂满昱。
七、大兴西红门6037：再降地价
12月3日开拍。占地2.44万平米，建面5.62万平米，容积率2.3。起拍价15.45亿元，起始楼面价约2.75万元/平米。
这个价格额，比隔壁的未来元著，降了2500元/平米。
这宗地，在北京供地清单里，整整躺了一年多。原本，市场传出中建玖合要拿它，但最终迟迟未有动静。
反倒是，大兴黄村板块的绿城朗月和风和兴宸揽阅捷足先登了，都已经开盘。
关于它的买家，此前盛传为行外人京东；但目前招商蛇口，也为它发出了招标计划。
这次6037地块登场，搭上了地铁19号线南延线招标的利好。
中建玖合是否也会重来呢？
它在通州的中建运河玖院，已进入了尾盘状态；另，前中建智地营销总宁可，近期也加盟中建玖合，仍主抓营销。
这些，都会让它成为6037地块，另一潜在买家。
花姐点评：
七宗地排在一个月里拍完。
这种密度，表面是井喷，背后是两件事：
1、大概率拍地之前，意向买家已经定了，七宗地全走了用地预申请；
2、大部分地块相比周边，减负了，也降价了。挂牌价看着没降，隐性成本一降再降。
这就是现房时代的定价术：不降明价，降暗账。
北京今年要的不是高价地，是成交本身：全年170公顷的量守住了，钱少收两成，换来现房新规平稳落地。
地产新时代，土拍新气象，一起坐等这七场好戏开场。
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