11月3日，保利熙瑞披露10月战报。
单月销售约6.5亿元、到访超1100组、线上曝光超500万。
叠加此前面口径，项目开盘3个月网签破百套，连续3个月蝉联北京10万+豪宅成交套数、金额双料TOP1。
土地账：保利北京“最贵一子”。
2025年5月底，保利发展+北京建工以45.45亿元摘海淀半壁店地块，成交楼面约7.84万/㎡；占地4.06公顷、地上建面5.8万㎡、容积1.43，14栋3—5层纯洋房、无高低配，全盘323套。
货值账：12.5万备案，11.5万实收。
1月起“瑞璟佳苑”陆续取证，拟售均价12.5万/㎡；主力136/166/201/208㎡四居，少量207/271㎡顶复。
三季度网签均价稳在11.5万—11.7万/㎡，200㎡+大户型破12万、顶复近14万；
7月网签43套8.26亿、8月33套5.72亿、9月21套4.29亿，量价都没塌。
操盘内核：实景前置对抗现房焦虑。
6月14日示范区全维开放——王府大门、双园、约4600㎡东西双会所、实楼样板间一次到位，比“828现房新政”早两个月。
买家看的是交付确定性：海淀四环边近二十年唯一低密宅地、国宾区成熟配套、户均会所14㎡，把“期房信任成本”用实景折旧完。
“高客单价慢销”。
45亿地款、323套、套均千万级，不靠流量周转，靠高净值客池+央企信用+实景转化。
10月6.5亿认购口径若转签过半，单月回款即覆盖地款利息与工程峰值；现房时代，别人重排节奏，保利把“客户主义”做成了前置现金流。
变量也直白：140/165㎡标准层已基本清盘，后续靠200㎡+大户型撑价，2000万级客群容量有天花板；
周边老城界面、地铁1.2公里、2027年底交付，都是二手锚形成前的折价因子。
熙瑞6.5亿不是“豪宅又热”，是保利用7.84万楼面、1.43容积、全实景首开，把海淀半壁店从“地王叙事”跑成10万+现金流样本；
买家付的是内城低密确定性，保利赚的是现房前夜最贵的提前量。
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