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11月3日，北京“8·28”现房新政后，首宗正式挂牌宅地——昌平北七家歇甲B地块（CP02-0704-0049、0077-01、0073）底价成交。
中建智地+未来科学城联合体独报一标，29.36亿元、溢价率0%，住宅楼面约3万元/㎡（综合楼面约2.91万/㎡）。
地块底子：北五环外稀有的低密包。
总用地8.89公顷，地上建面10.09万㎡；
0049住宅地：6.15公顷、建面6.21万㎡、容积率1.01、限高36米，具别墅/低密洋房潜质；
0077-01住宅地：2.24公顷、建面3.58万㎡、容积1.6、限高36米；
两幅宅地地下空间可连通，统筹整体容积约1.3；
0073社区配套：3060㎡会客厅+养老/助残/文化/100个社会车位，同步建设移交。
新政账本：回款后移，付款前移。
项目严格执行“优先现房销售、预售须封顶、资金全额监管”。
地款分两期：签合同30日内缴50%（约14.68亿），余款预申请企业24个月免息缴清（未预申请18个月）。
按2.2%—2.6%资金成本粗算，多半年窗口省利息1600万—1900万；预申请保证金上限从2000万降到1000万，前期门槛砍半。
前作已经把价格锚验证过。
隔壁国贤府PARK（A地）去年26.012亿底价摘得，楼面约2.85万/㎡；
今年3月底开盘，832套已网签697套、去化83.8%、均价5.58万/㎡、回款超41.8亿，地价覆盖率160%+。
144㎡户型先清，证明歇甲湾大面积改善需求真实存在。
B地楼面贵约1500元/㎡，但换回“1.01容积率+更少配建+滨水抬板空间”，产品可从刚改洋房上探低密院墅。
抬板是隐藏货值。
10月12日北京抬板细则落地，七层以上可抬板、板下不计容，优先滨水与轨道微中心。
歇甲B贴清河、邻温榆河、靠17/18号线天通苑东站，符合政策场景；板下阳光车库、下沉庭院、归家动线，可把“不计容面积”转成实得率与溢价权。
首拍不考溢价，考模式。
零溢价≠冷场，是现房时代“算得清”的国企才敢接：低密封顶快、资金占用短；
区域平台+操盘方连片开发，客池/渠道/配套复用，摊薄试错成本。
中建智地产品矩阵里，宸园系站豪宅、国贤府系走刚改，歇甲B补上“低密别墅/改善”最后一块拼图。
歇甲B底价成交，不是土地市场没热度，是现房新政第一块试验田交给最懂这块地的人。
用29.36亿地款、1.01容积率、24个月免息，把“拿地—开发—回款”的旧周转，重写成“低密+抬板+连片运营”的新现金流。
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