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进入八月，北京接连不断地释放土地信息。
昌平6宗、丰台11宗，房山6宗、亦庄10宗……乍看起来，挺吓人的。
两个月前，朝阳区称三年内将释放30宗住宅地块。
说实话，这么多地块，花姐只记住了一宗宅地：朱辛庄CP01-0801-0055号地。
什么原因呢？
它是变性而来，之前，是一块工业研发用地。
原本，这也不算啥了不起的。关键在于，在朱辛庄板块，中海未来之境一直被视为最后一个住宅项目。
这种突然袭击，让中海地产有点无辜，以至于销售都要改相关说辞。
0055号地登场，见风就是雨。
有人称，周边的老业主将惨遭背刺，有1000多个业主闹翻了；还有人担心，周边的配套资源不够支撑；等等。
可如果换一个角度看，朱辛庄又多了一块好的住宅用地。
为什么昌平要将0055号地变性？
花姐认为，这是有深层次考量的，鉴于当下的楼市现状，亟需一块好地来重拾信心。当然，住宅地块也更值钱。（详见《昌平楼市，跑为上策》）
紧邻昌平线朱辛庄站的0055号地，就是最佳选择。
为了配合它成功入市，有关部门甚至还把东面的0056和0057号地的位置移动了一下。
类似这次昌平土地变性的案例，北京并不多见。
一年多来，花姐只找到三个典型案例：除了朱辛庄0055号地，还有通州梨园6007号地、顺义薛大人庄6017号地。
它们各有各的变性故事。
一、朱辛庄0055号地：堪称完美
2023年4月至2025年7月，0055号地的编号为0801-32号地，性质是工业研发用地。
在2025年8月1日，它摇身一变，为R2居住用地，占地1.27公顷，规划地上建面3.175万平米，容积率2.5，限高80米。
如果称之为朱辛庄最佳宅地，一点也不夸张。
从东往西，它与大华启宸府、中海未来之镜，一字排开。三者容积率和限高条件一致。
大华启宸府（0028号地）于2023年3月拿地，占地1.465公顷，地上建面3.66万平米，已经售罄，均价6.19万元/平米。
中海未来之境（0029号地）于2025年2月拿地，占地1.6公顷，地上建面4.12万平米，已网签41套，均价6.16万元/平米。
这两块地的位置，略输于0055号地。
1、0055号地距离朱辛庄地铁站更近，只有200米；
2、0055号地的负担更小。目前已知配建1处社区服务管理用房，是和大华启宸府整体统筹指标——共计500平米。言外之意是，0055号地只须配建150平米社区用房；
3、0055号地的其它配建不详。大华启宸府配建了1000平米沿街商业，以及350平米社区管理服务用房；中海未来之境配建1000平方米的沿街商业，以及1000平米养老服务驿站；
4、0055号地东面为0056号绿地，也是这次调规来的。之前，绿地在0057号多功能用地北面。
调规之后，0055号地不仅东面的居住环境提升，且不用担心0057号地的遮挡——占地1.07公顷、容积率2.0，限高80米。
有了东面地块调规的神助攻，0055号地堪称完美，超越了西边的两个楼盘。
那么新的问题来了，中海地产会继续拿吗？在花姐看来，有点够呛。它太懂昌平的楼市了。
二、顺义薛大人庄6017号地：三度调规
8月26日，顺义区薛大人庄0025-6017地块将落槌，它占地约2.3公顷，建筑控制规模3.68万㎡，容积率1.6。
6017地块藏着三段变性调规的故事。（详见《北京土拍，松绑进行时》）
第一次调规：增加街坊路+医养幼用地。
在2014年至2020年底之前，它最初被称之为顺义新城第25街区2#地块，由两块地组成，东面为一块居住用地，西面为一块公园绿地。
到了2020年12月，它的控规调整为：1、增加两条街坊路，南北宽12米，东西宽8米；2、将居住用地缩小至3.75万公顷，其余面积调整为托幼用地、医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地。
当时调规的理由是，为了满足规划区的主导功能，实现居住区的配套设施完善、环境又美。
第二次调规：砍去医养幼用地。
时间到了2022年3月，25街区2#用地又调了规划。砍去了医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地，变成两块居住用地和一块幼儿园用地。
这次调整，大概是为了卖东面的6001居住用地。2022年6月7日，懋源地产以19.55亿元拿下6001、6003（幼儿园）地块。
第三次调规：街坊路改道+建筑拉高。
此次调规，大概发生在2025年五六月份。
1、把西面住宅地块的编码，明确为6017地块，即这次上架土拍的地块；2、将街坊一路从东西“一”字型，改为L型，宽度8米不变；3、将6017地块的建筑限高拉高10米，变成40米，容积率1.6保持不变；
经过三次调规之后，薛大人庄6017地块的条件变好了。40米高度，在顺义中央别墅区是十分罕见的。
据说，6017地块是被懋源地产激活的。截至目前，懋源璟橒网签99套，成交均价7.27万元/平米，成交金额21.52亿元，已收回地价成本，正在卖现房。
三、通州梨园6007号地：容积率降到极致
通州梨园6007号地，就是中铁建花语璟云。
它占地1.27万平方米，规划地上建面2.17万平方米，容积率1.7，限高45米。
在2025年4月29日，中铁建地产击败一众对手，以7.755亿元摘得6007地块，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。
这比东面一路之隔的招商云璟揽阅，高出7200元/平米。
这块地为什么那么抢手？主要是因为在之前的变性过程中，把容积率压得太低了。
当然，6007号地容积率低，主要是周边有高楼，导致退线严重。（详见《中铁建地产回京，无奈地退线）
2024年5月，它的标号是FZX-0303-0133，用地性质为F3多功能用地，用途是产业用房。
它也是用来招拍挂的，但有个条件，通州区梨园镇梨园村委会以单价11236 元/平方米，回购全部建筑面积，约4万平米。
到了2025年2月，0133号地变成R2住宅用地，容积率从原来3.08骤降至1.7，取消60米上限，统一调整至45米限高；
为什么它会变性，大概是因为招商云璟揽阅卖得很好。后者于2025年2月拿证，网签226套，成交均价5.82万元/平米，已收回地价成本。
不过，花语璟云现在遇到了麻烦，户型定位与中建运河玖院相冲，两者的户型高度重合：94平米、106平米、110平米和126平米。
没有河景资源的花语璟云，拿什么和中建运河玖院竞争呢？
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