每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。
仲夏正午，北京气温33度。
北京朝阳区广渠路大郊亭段，地铁28号线施工现场，如火如荼。它的南面，有一大块空地，素面朝天，被蓝色的铁盘围着。
这里的施工者与穿梭人群，他们或许不知道，这块编号为0409-10的宅块，刚刚有了新的主人。
8月4日下午17时左右，广渠路0409-10地块土拍落槌。中国金茂、建发房产、中海新城、招商蛇口、保利发展、金隅地产+懋源地产联合体等六家房企，举牌191轮。
最终，中海新城以83.99亿元的总价摘得，折合楼面价8.14万元/㎡，溢价率19.1%。往南2公里外，懋源騴橒臺楼面价6.21万元/平米，网签价10.12万元/平米。
17年前，那里也曾发生过一场激战。
10余家房企经过97轮竞价，中化方兴以40.6亿元，争夺广渠门15号地块，楼面地价达1.6万元/平，成为北京土地公开出让以来的“双料地王”。
那天，潘石屹在拍卖会结束后，还好奇地问了中化方兴的人：“你们是哪家公司啊？”
在那片土地上，诞生了广渠金茂府。金茂府，也成了豪宅的代名词。
后来，不仅中化方兴更名为中国金茂，更带火了“广渠路”，成了京城豪宅板块的一员。
很遗憾，中国金茂没有续写17年前的传奇。
自陶天海接任中国金茂掌门后，主导“金、玉、满、棠”产品系，唯独缺金茂府。
早在去年底，陶天海曾在小范围透露过，计划2026年在京打造全新升级版本金茂府产品。
但，这就是土拍之魅力所在，不到落槌的那刻，谁也不知道会花落谁家。
拿下广渠门10号地之后，中海新城在朝阳区手握五个盘，包括酒仙桥0013-1地块、中海万吉玖序、中海朝阳ONE和中海时光之境，成为朝阳区豪宅圈的统治者。
自带网红气质
有了广渠金茂府的加持，广渠路10地块充满网红气质。
从土拍文件上看，它是一块纯住宅用地，占地3.68万平米，建面10.31万平米，容积率2.80，限高80米。
除此之外，它还隐含了如下关键信息：
1、地块呈长方形，东西长325.8米、南北长103米，适合出大面宽户型。
2、真正的TOD（地铁上盖）地铁盘，紧邻现状地铁17号线，与规划28号线大郊亭站，无缝衔接那种。
3、地块西侧规划一条15米宽南北向街坊路。扣除街坊路，实际综合容积率约2.93。
4、东侧09地块地下配建2000㎡商业空间，获批后可整体转让，地下空间直接连通地铁28号线。
这是负担，也是红利，占用了其它地块的地下空间，却不占自己的空间和容积率。
5、地铁退线问题。28号线车站，紧贴地块北侧红线，这意味着地块北侧一排住宅楼，至少需要向南退线10米。
扣除这部分退线面积，它的实际综合容积率，约在3.3左右。
在北京楼市，这种紧挨地铁口的楼盘，并不多见。
可以枚举的是：朝阳区的宸园139、保利朝观天珺，大兴区的未来元著、大兴集地021/022项目、招商蛇口黄村火车站项目，等等。
和广渠路10地块气质最相似的，莫过于宸园139，紧邻地铁10号线和17号线交汇太阳宫站。
离地铁实在太近，是它们幸福的烦恼。
强排方案推测
开发商拿每一块地，其实都是在解题。
只不过，难易不同而已。
TOD项目最为复杂，宸园139已经给北京房企们，上了一堂课。
2025年9月30日，中建智地溢价39%拿下太阳宫0627地块，要求地下空间与地铁站厅连通。
结果呢？
直到今年5月，中建智地才公示宸园139的报规图，距拿地已过去近7个多月。
这就是与地铁一体化的代价，打磨方案的时间极长，拖慢了开发周期。它需要与地铁等相关部门，有频繁的对接。
反观0409-10地块，开发难度更大，不仅面对已运营的7号线，还有一条在建的地铁28号线，不确定因素很多。
什么地铁出入口、风亭等附属设施一体化设计，施工协同，设计方案报规审批等，时间不可控。
当然了，好事多磨。
前阵子，宸园139搞了一个高端发布会，户型270平米、385平米，共计139套，预计单套4000万-5500万元。
回到0409-10地块本身，会出什么产品呢？
花姐综合了新的地价，以及金茂府与懋源等楼盘表现，重新做了一版强排方案推测，仅供参考：
1、规划520套左右，户均200平米，户型180平米起步，大户型在230平米左右。
2、楼栋规划8栋，分南北两排，排21层、层高3.5米，南排10层，层高3.3米。
如需完整详细的楼栋排布方案与图纸，可找花姐获取。
感谢中海
2026年，开启了北京朝阳区豪宅新纪元。
花姐做过一版统计，三年内，北京千万级豪宅供应量，预计达到上万套。
其中，单套2000万元以上的顶豪，估计超过3000套以上。这里面，就包括广渠路10地块。
一场顶豪之战，已经打响了。
目前，北京朝阳三四环区域，已经浮现11宗地供应，占地36公顷，拟规划建面94万平米，预计供应超过5000套豪宅。
再加上已经在售和待售的9个盘——单价10万元/平米（含紫京宸园+璞樾）以上，待售约1500套。
来看一下2023年以来，朝阳2000万元以上豪宅的去化情况：
1、2000-2500万元，新增1215套，均价9.78万元/平米，存量585套，年均成交107套；
2、2500-3000万元，新增465套，均价10.36万元/平米，存量273套，年均成交86套；
3、3000-4000万元，新增740套，均价10.26万元/平米，存量466套，年均成交99套；
4、4000-5000万元，新增51套，均价9.08万元/平米，存量116套，年均成交52套；
5、5000万元以上，新增416套，均价10.47万元/平米，存量460套，年均成交50套。
这些数字加起来，朝阳区单套2000万元以上的豪宅，每年成交不足400套。
如果再看一下朝阳区10万+豪宅，就更加清晰了。
2023年至今，朝阳新增了4060套，成交了2333套，均价11.5万元/平米，目前存量有2176套，年均成交512套。
放眼整个北京，朝阳豪宅占比非常大。
以100-150平米面积段举例，朝阳存量3909套，而整个北京才4934套。其它面积段的豪宅，朝阳占全市的比重，在25%至50%之间。
在一片豪宅红海之中，0409-10地块该怎么杀出呢？
至少，大家应该感谢中海新城带来的地王价格。
上一篇：朝阳将台驼房营JT-629地块：75.21亿挂牌“住宅+三体育馆”混合包
下一篇：最后一页
