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朝阳将台乡驼房营一队JT-629地块（京土储挂(朝)[2026]044号）7月30日进第九轮预申请、7月31日即转正挂牌。
9月3日15:00截牌，起始价75.21亿元（保证金15.05亿/递增760万）。
同日，北京兴太房地产开发在酒仙桥注册成立、注册资本75.21亿元，股权穿透为中建智地65%（认缴48.8865亿）+太古地产旗下天津麟松35%（认缴26.3235亿），与起拍价神同步。
市场解读为“提前锁筹”。
地块是4.85ha住宅（12.13万㎡/2.5容积率/80米限高/北望坝河）+6ha三幅体育场馆（统筹5万㎡地上场馆+2万㎡地下商业+300车位）的复合型包，剔除体育配建后住宅起拍楼面约6.35万/㎡（含配建裸算约4.39万/㎡）。
比隔壁中海酒仙桥0013-1成交楼面8.11万低但隐性开发门槛更高。
太古系（北京太古坊距此<1km）补商业运营、中建智地控产品，目标做成“河景豪宅+专业体育馆+太古商业”国际生活场。
一、挂牌与交易核心数据
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指标 |
数据 |
备注 |
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交易编号 |
京土储挂(朝)[2026]044号 |
北京市公共资源交易服务平台公示 |
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起始价 |
75.21亿元（752100万） |
保证金15.05亿，递增760万/手 |
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时间窗 |
挂牌8.20起→申请截止9.2→截牌9.3 15:00 |
7.30预申请、7.31转正 |
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总用地 |
108568.992㎡（10.86ha） |
七通一平 |
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总建控 |
≤171301.923㎡ |
住宅12.13万+体育统筹5万地上+地下商业2万+地下场馆1万 |
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用地性质 |
R2住宅 + A4体育场馆 |
混合包不可拆分转让/抵押 |
二、分地块规划指标
0013住宅地：占地4.85ha，容积率2.5，地上建面约12.13万㎡，限高80米（可做25层高层），含11米宽东西向街坊路（占2820㎡），鼓励地下连廊连通0018地块；地形规整、面宽资源好，北隔绿地临坝河（高层河景）。
体育包（0001+0002+0018，统筹核算）：总占地6ha，容积率0.83，限高24米。
0001（3.1ha）：地下一层体育场馆≤0.7万㎡，配≥3000座体育馆+训练馆。
0002（1.4ha）：地下一层体育场馆≤0.3万㎡，专业赛事导向。
0018（1.5ha）：地下一层商业≤2万㎡，地下二层社会停车场≥300车位；三馆由竞得人建后无偿移交朝阳体育局。
三、楼面价三种算法
裸算（总价/总建控）：75.21亿÷17.13万㎡ ≈ 4.39万/㎡（被媒体广泛引用但误导）。
住宅口径（总价/住宅建面）：75.21亿÷12.13万㎡ ≈ 6.20万/㎡。
剔除体育配建投资后：体育包建安+地下商业约9-10亿，总成本≈85亿 → 85亿÷12.13万≈7.0万/㎡（楼花网口径）。
原文口径：去掉街坊路/体育/商业后住宅起拍楼面约6.35万/㎡，低于中海0013-1的8.11万，但体育代建拉高资金占用与运营门槛。
四、合资公司“兴太”信号
北京兴太房地产：2026.7.31成立，注册75.21亿（与起拍价完全一致），法人樊飞军（中建智地董事长），住所酒仙桥乙21号。
股权：中建智地65%（48.8865亿）+天津麟松（太古地产控制主体）35%（26.3235亿）。天津麟松曾为太古收购成都远洋太古里买方主体，法人李学诚兼太古中国董事。
太古地缘：北京太古坊（太古坊内地首作）距地块直线<1km，中建一局承建太古坊二期，双方2026.5已做经营者集中申报通关。
五、板块锚与客群
区位：将台乡四至五环，近14号线将台站，邻颐堤港、在建北京太古坊、望京医院、将府公园。
500米竞品：北京宸园（楼面6.6万/售罄/成交11万+/网签破100亿）、中海万吉玖序（楼面6.44万/292套网签/11.2万/68.66亿）、中海0013-1（7.28成交46.814亿/楼面8.11万/溢价25.8%）。
客群：望京金融互联网高净值、酒仙桥换房链、太古坊商圈高管；预期住宅售价11-12万/㎡才有毛利。
六、硬伤与变量
三体育馆无偿移交+同步设计建设验收，代建成本约10亿级，且噪音/交评/环评严格（公示期14份意见聚焦噪音与停车）；
0001/0002为地下场馆，24米限高+0.83低容实为“公园下藏馆”，园林与场馆动线冲突需精细设计；
街坊路占住宅基底，实际楼栋退线收窄；
9.3截牌若仅兴太一家报名则底价成交，若有中海/金茂等搅局，溢价将推高至7万+可售楼面。
结论：
JT-629是朝阳“住宅+大型公建”混合出让的标杆样本——75.21亿起拍筛掉多数单一玩家。
中建智地×太古用注册资本等于起拍价的合资公司亮明底牌，若9.3底价摘牌，将台-酒仙桥豪宅带将从“纯住区”升级为“河景住区+3000座体育馆+太古商业”复合体；
6.35万住宅起拍楼面留出的货值空间，需靠太古商业溢价与中建产品力共同兑现。
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