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最近，北京昌平土拍市场，又出现了两件怪事。
1、歇甲村地块扩容了。
从原来的CP02-0704-0038、0046两个纯居住地块，增加0035、0043、0044、0045等四个文教体育及综合服务地块。
2、东小口地块减肥了。
从原来的CP02-0405-0001、0002、0005等三块地，只放出了0001地块进入预申请，而且是"空降”而来，不在第七批供地清单里。
这一胖一瘦，前者已上架，确定10月28日诞生买家；后者出结果的时间，会稍晚一些。
它们分别距离北五环6和4公里，在近几年昌平土拍中，算是离城区最近的地块了，颇受人关注。
花姐判断，之所以加速放出它们，大概为了提振昌平楼市的信心。
这两地块的素质到底如何？它们背后折射出昌平土拍的供地逻辑是什么？
增了包袱，降了容积率
先看歇甲村地块。
它是北京第七批次供地清单里第三宗上架的地块，比祈年大街4、5号地四地块，领先了一个身位。
原因在于，歇甲村地块9月22日进入预申请，第二天就转正了，速度飞快。
根据出让文件：CP02-0704-0038、0035地块起始价为105084万元；CP02-0704-0046、0043、0044、0045地块起始价为155036万元。
它们分成两宗地签出让合同，起始楼面地价分别为2.6万元/平米和2.4万元/平米，平均在2.5万元/平米左右。
这两块地的新参数，于9月3日亮相时，出现了两个变化：
1、增加了包袱。
最初，它只有0038和0046两个宅地，用地面积4.40公顷，规划建面10.56万平米。
现在，它新增了0035社区综合服务设施用地，0043教育用地，0044文化设施用地，0045体育用地，共计1.34万平米。
它们都需由竞得人建设后无偿移交相关部门，光建安成本就要3亿元左右。
2、降低了容积率。
最初，0038和0046两块宅地的容积率为2.4；现在，它们一个是2.1，一个是2.05。
按照出让文件，两块地可统筹考虑、统一核算、结合设计方案灵活设置，整体不超过2.07。
如此一来，宅地建面减少了1.43万平米，再加上限高60米，小区的舒适度提高了。
不过，对于拿地者而言，这次调规也有点亏，住宅货值少了约八、九亿元。
东小口三子出让顺序曝光
令人始料不及的是，9月22日，东小口0001地块进入预申请。
早在北京第五、第六批供地清单里，东小口一直是以三块地联袂出现，分属三宗地块，被视为巨无霸。
其中，0001地块占地3.13公顷、建面8.76万平米；0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米。
但，它们最终都无声无息地下线了。
大致原因是，一次性供应太大，一来拿地成本过高，二来会对市场带来冲击。当时，正值中海未来之境开盘前夕。
不久后，市场传出，东小口只会拿出其中一块地上架。如今，传闻成为现实，最小的地块上市，而且是"插班"生。
细看土拍文件，花姐发现一个十分有意思的情况。
在“多规合一”协同平台审核意见的函中，原来的三宗地，只出现0001地块和0002地块，0005地块不见踪影。该函的落款时间为：2025年9月11日。
这表明，东小口三块地要彻底错开时间出让，下一个出场的，即0002地块。
不过，东小口地块的容积率太高了，在2.7-2.8之间，而且限高60米，楼栋排布的难度较大。
此外，0002地块内将设置一条街坊路，红线宽12米，会吞噬一部分容积率。
用心良苦的供地策略
透过歇甲村和东小口地块的故事，昌平土拍有点让人雾里看花。
这种计划赶不上变化的供地策略，不是孤例。
一个最明显的先例是：龙湖恩祥凌云颂。（详见《龙湖代建楼盘，迷上风水玄学》）
它命运多舛，经历了土拍三进宫。
第一次是：0026、0033两个宅地，加0036幼儿园用地；第二次是：除了0026、0033、0036地块，还增加了0044、0045、0046三个商业地块；第三次是：砍去了0026、0045、0046，剩下0033、0036、0044地块。
这变来变去，目的是为了肥瘦搭配。(详见《“肥瘦搭配”过激，昌平土拍纠偏》）
这种做法，昌平应该是像朝阳区学的。之前，在中海未来之境成功试验过，住宅搭配了体育用地。不过有点可惜，让这块王炸地块，没有炸响。
在今年8月份，昌平有了一个神来之笔，将将原编号为0801-32号工业研发用地，0055号地变成R2居住用地，占地1.27公顷，规划地上建面3.175万平米，容积率2.5，限高80米。
据称，它会捆绑东面的0057多功能用地一起出让。
如此三番五次地调整土地出让手法，昌平方面可谓是用心良苦。（详见《昌平楼市，跑为上策》）
这背后，大概是昌平楼市面临去化的压力太大了。北四村的国誉星城就是例子，它开盘在即，但阳台面积缩小了。
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