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一、核心数据：低密洋房社区落地
保利+建工联合体海淀半壁店项目近日报规，核心指标清晰：
- 总建面约10.15万㎡，地上5.8万㎡，地下4.35万㎡
- 容积率1.43，限高15.89米（突破原15米限制）
- 14栋3-5层洋房，正南正北行列式布局，共约330套房源
二、产品亮点：高度争议与园林创新
项目最大悬念——建筑高度问题尘埃落定：
- 根据空军机场净空区要求，原限高15米，最终审批至15.89米
- 东西双区规划下沉庭院、镂空景观廊架，园林设计颇具新意
三、户型与产品力：预留想象空间
从现有规划图看：
- 南向大面积飘窗设计，采光面充足
- 海淀区在面积赠送上相对保守，具体得房率需待正式户型图公布
- 330套的稀缺供应，全部为3-5层低密产品
四、地段与配套：海淀芯的老城新生
- 位置优势：北四环与五环之间，临近地铁6号线五路居站、田村站
- 生活配套：永建体育公园、京粮广场、万达广场、航天中心医院等环伺
- 教育资源：人大附小、首师大附小等多所学校分布周边
五、市场对比：新房稀缺，二手房分化
- 新房市场：周边在售项目稀少，同价位竞品有限
- 二手房参考：
- 老旧小区（田村路39号院）：约6.7万元/㎡
- 品质次新（乐府江南、大苑海淀府）：9.8-12万元/㎡
- 高地价背书：楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%
六、开发商品质：保利建工三度联手
此前合作项目：
- 顺义保利建工·星宸和煦：已清盘
- 海淀保利建工·嘉华天珺：持续销售中三度合作体现双方默契，品质值得期待
总结：半壁店项目凭借低密洋房+海淀地段的核心优势，有望成为改善客群的新选择。但周边城市界面老旧、限高约束等挑战仍需关注。真正的产品力，还要看户型设计和最终定价。
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