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北京楼市，越来越多的沉睡项目，正在苏醒中。
上周，呼家楼商务居住综合区一期工程5号楼（下称呼家楼5号楼），对外公示了规划图。
这是一个非同寻常的项目。
它所在位置优越，与央视办公北楼，仅隔朝阳路；距离东三环京广桥的直线距离，也不足300米。
可它并不被外界熟知。因为，距离其拿地时间，已经过去了22年。它们堪称楼市里的老登楼盘。
2004年，首创置业竞得呼家楼商务居住综合区一期地块，土地用途为住宅+商业/办公混合，总占地面积4万平，总建筑面积18.6万平，容积率3.5，规划5栋建筑。
其中1-4号楼为70年产权的住宅，现已建成；5号楼则为公寓和商业项目。
如今，随着它的规划图公示，经历漫长开发过程的呼家楼商务居住综合区一期工程，也就要收尾了。
花姐印象中，近两年来京城楼市类似呼家楼5号楼这样的项目，时有冒出。
除它之外，至少还有建国门9号和东直门8号等。
它们都位于寸土寸金的城市核心区域，且均以顶豪形态入市。
不过，由于开发周期过于漫长，导致它们的规划落后几个时代，户型也显得陈旧落伍。
过去一年，北京楼市新房整体交易量，同比略有下滑，但顶豪市场却逆市增长。（详见《北京楼市真相，这份报告讲透了》）
这是否是催生它们此时苏醒的关键因素，不得而知。它们的优缺点很鲜明，主打卖地段。
呼家楼5号院：一个叫公寓的豪宅
一个开发周期超过20年的项目，必然有着丰富的故事。
2004年，首创置业拿下呼家楼商务居住综合区一期工程后，先开发的是1-3号楼，定名首创禧瑞都。
它于2009年5月份开盘，彼此的均价为3万元/平米，后短短几年内，房价翻倍。
根据当年的规划，一期为1-4号住宅楼，建筑面积3.83万平米，建设时间至2010年12月；二期为5号楼，建筑面积7.63万平米，建设时间至2011年12月。
不过，随后的开发，首创置业并没有按计划进行。
2014年4月，4号楼首创天禧才开盘，当时的单价，来到了11万-13万元/平，此后更是超过了18万元/平。
而5号楼，则陷入了长期的停滞状态中。背后原因，主要为呼家楼中学的拆迁难，以及资金、市场因素等等。
2021年6月，有信息显示首创置业引入了世纪金源成立合资公司，明确了5号楼的开发内容，规划建面约 5.18 万平。
但随后3年里，依旧没有下文。
2024年7月19日，开发商终于发布了5号楼地上公寓股份的终版招标计划，建筑面积1.51万平米，投资估算6500万元。
直到如今再次发布规划图，又过去了近一年半时间。
较最初的规划，5号楼的总建面缩水了2.64万平，为4.99万平。其中地上建面3.28万平米中，公寓1.51万平米，商业1.76万平米。
公寓楼16层，高59.45米。在它下面，是一圈4层高的商业裙楼，建筑高度18.62米至21.75米。
这让它的住宅，只集中在4-16层，总规划户数只有39户。
一单元两梯两户，26套，为382平的三室两厅两卫。二单元两梯一户，13套，为建面410平的四室两厅两卫。
整体结构上，两款户型进深均为20.1米，410平面宽17.75米，382平面宽15.96米。
二者南向均为超级面宽的客厅和主卧套；主要差别在北向，从居住舒适性上看，410平要远远强于382平。
综合来看，两款户型较如今的该段位的大平层，在布局合理性上，还是落后不少。
这是一个少有的，叫“公寓”的豪宅。
建国门9号：民营资本隐身幕后
建国门9号的历史，同样可追溯到22年前。
2004年8月，天鸿集团以1.27亿元，竞得华侨村二期5号地，即建国门9号的前身。
一年后，天鸿集团和北京城开集团合并成首开集团，5号地也被注入了上市公司首开股份里面。
它最初的规划竣工时间为2007年。但同样因拆迁等问题，一拖就是十几年。
2018年3月，才完成了地块内最后一栋老旧建筑的拆除。
大约同时期，首开股份公示了建国门9号的规划方案，并于2018年末正式获得施工许可证。
2019年初，首开股份正式启动了建国门9号的施工，但直到2025年12月4日，才获得预售证。
近7年的时间，究竟发生了什么？外界不得而知。但在建国门9号动工不久，它发生了重大的股权变动。
建国门9号的开发商为北京东银燕华置业，目前只有三个股东。大股东为民营企业旺泰地产，持股49%；剩余两股东，穿透股权为首开旗下控股子公司，持股51%。
旺泰地产介入东银燕华的时间，为2020年12月28日。彼时，它接手了中诚信托和自然人曹威，所持东银燕华25%和24%股份。
旺泰地产穿透股权，背后的实控人为程梓真、程致璇、张嘉煜、郭平、储惠敏等一众自然人。
他们最早于2006年就在京涉足地产开发，先后投资了十多个地产项目。另外一大业务，则是通过旺泰地产的控股股东旺泰能源，在京拥有近30座民营加油站。
新股东的加入，是否再次拖延了建国门9号的最佳入市时间，暂且不表。
但目前的它，同样面临一个尴尬的现实——户型太老旧了。
它共规划6栋楼，其中1-3号为住宅楼，共计97套，户型段位为270/301/406/510平，以及少量顶层复式414-900平。
它的户型，十分另类——510平以下户型，客厅全部设计在正中位置，北向为餐厅和厨房，南向全部为卧室。
510平则为一款钻石户型，整栋楼只有一户，集中在3#，中间配备3部电梯，功能区则围绕在四周。
作为超级大平层项目，建国门9号1#和2#的户型，面宽进深比，与如今市场90平左右的南向两面宽产品，旗鼓相当。
以面宽最宽的406平为例。进深约25.6米，面宽约17.7米，面宽进深比只有0.69。
户型虽另类，但建国门9号的售价一点不低，最便宜的户型预售价11.96万元/平，最贵达到了21万元/平，均价15万元/平。
不过，如此价格的背后，建国门9号的利润，未必很高。
据称，多年来的停滞加上拆迁成本，让其综合楼面价，达到了约13万元 /平。
东直门8号：罗钊明夫妇腾挪术
1月5日至11日，东直门8号又一次以0.48亿元的网签金额，登上北京楼市网签排行榜第三名。
在过去的一年时间里，它时不时会出现在北京新房各种排行榜单中。
这说明，东直门8号卖的不错——2025年，它网签了约60套，累计网签达到了约166套，去化率约77%。
它的历史，最早可以追溯到2003年，是一个旧楼改造项目，定位服务式公寓和开放式酒店形态，产权归莱福集团实控人罗钊明和阮宜玲夫妇所有。
2007年4月，东直门8号的项目公司莱福世纪成立，罗氏夫妇各持50%股份，阮宜玲任董事长。
两年后的2009年5月，罗氏夫妇将莱福世纪100%股权，换取了绿城中国6.11%的股份，成为后者当时的第三大股东。
罗钊明也因此出任过绿城中国副董事长，主管北京在内的北方市场。
作为莱福世纪最核心的资产，东直门8号也就改姓了绿城。
但随后的2010年到2019年，东直门8号经历了一系列复杂的股权变更，其中不乏黑石、北京万科等一众明星股东。
而在此期间，绿城中国也经历了大股东易主。
最终，在2019年末，兜兜转转十年间，罗钊明夫妇又重新收回了东直门8号的所有权。
至此，整个项目终于回到了开发的正轨。2021年10月，东直门8号取得预售证，共计房源215套，预售面积4.646万平米。
但离奇的是，自拿证到2025年1月期间，它一直没有网签。且目前北京市建委的网站上，已看不到关于它的预售信息。（详见《东直门顶豪，停售了两年》）
回到东直门8号项目本身，它占地2.8万平米，规划建面6.14万平米，容积率2.2。
只规划一栋楼，32层、两个单元，共计9款户型，单套面积为123平米、183平米、253平米、288平米、383平米、460平米、471平米。
如此多的面积段位，让东直门8号的户型千奇百怪。有南北通透的，也有纯北向的，还有南向不规则的……
不过，即便户型落后，但优越的地位和现房优势，依然让它走上了顺销的道路。
这其中，最大的受益者，非罗钊明夫妇莫属。
他们先是通过股权转让，在绿城身上赚了一大笔，现在收回再分割出售给购房者，还将再赚一笔。
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