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京城楼市，一股复古回潮现象，正在重新流行。
不少新项目的规划中，都出现了——地上停车位。
最近的，是刚公示总平图的北投宋庄6002项目，和北京建工花乡项目。
在它们之前，则是中铁工投新国展项目、城建龙樾海序、中海玖树满和。
如果将时间拉的更长些，包括住总青年ONE、金茂满曜、朝棠揽阅、长安华曦府金安等，都在各自小区的地面，规划了地上停车位。
这种看似倒退的规划手法，在好房子时代，显得很突兀。
毕竟，人们的印象里，人车不分流，已经是很遥远的事情了。
为何会出现这种现象？
在花姐看来，一切都是楼市下行，开发商疯狂卷产品，导致利润不断下滑。为了控成本，不得不在规则与现实之间，寻求一种平衡。
按照北京市的相关政策，住宅项目的户数和车位配比，不能低于1:1.2。
在这个硬指标面前，如果将车位全部建在地下，会增加不菲的费用；而地面车位的成本，相比地下可忽略不计。
不过，这种地上停车位，在实际交房后，大概率不会派上用场，会被绿地、园林等覆盖。
它之所以会出现在图纸中，只是为了和规则博弈。
将建地下车位的钱省下来，尽可能用在能让购房者直观看到的户型装标等方面，是目前开发商最直接的生存选择。
市场下行，开发商的每一分钱，都要花在刀刃上。
一、住总青年ONE
住总青年ONE是近两年来，北京第一个规划了地上停车位的项目。
它共规划了539个机动车停车位，有44个地上停车位。
它们分别位于：2#西侧6个、10#北面8个、4#正南面8个、8#北面14个、6#北面4个、9#北面4个。
住总青年ONE卖得很好，目前已基本售罄。
作为好房子政策前的产物，它的赠送尺度，放在现在都是顶级存在——南北设备平台+装饰架构组合基础上，南向还有内嵌阳台相送。
这种超前的赠送方式，直到今年才在京城楼市大面积铺开。
住总青年ONE还在京城楼市，开创了70平米段位三居的先河。
在它之后，包括朝棠揽阅及近期爆火的几个新盘，均开始植入70平段位的三居户型。
在住总青年ONE身上盈利颇丰后，住总集团已于3月18日，以5.71亿元的底价，拿下住总青年ONE西边4公里的M15号线河东站A地块，打算打造成住总青年ONE二期。
二、金茂满曜
金茂满曜共规划了946个机动车位，其中地下901个，地上45个。
以街坊路为界，金茂满曜的地上停车位，东区32个，西区13个。
对于地上停车位的用途，金茂满曜仅用于应急、验收，日常不启用。
且从其园林规划图看，街坊路被打造成了樱花大道，分布在两边的地上停车位，均被园林覆盖。
作为一个改善项目，金茂满曜入市以来的业绩不错。
截至3月31日，它累计网签393套，网签均价7.59万元/平米，网签金额37.82亿元，去化率54.66%。
三，朝棠揽阅
招商蛇口在朝棠揽阅身上，规划了1111个机动车车位。
其中90个位于地上。东区36个，竖条状分四组，分布在室外活动场地的西边；西区54个，则以两个长条状，分布在室外活动场地南侧。
朝棠揽阅的小三居户型，比住总青年ONE还要极致，只有69平，创造了京城楼市三居最小面积纪录。
这也是它能成为去年为数不多，受刚需购房者追捧的京城热盘之一的主要原因。
截至3月31日，朝棠揽阅供应907套，网签716套，成交均价5.72万元/平，网签金额37.44亿元，去化率78.94%。
招商蛇口和中海地产、贝好家，在朝棠揽阅身上，早已经收回了27.082亿元的地价成本。
四、长安华曦府金安
身为门头沟区唯二的好房子，长安华曦府金安虽业绩不差，但远赶不上长安华曦府的火爆。
电建地产在它身上，共规划了477个机动车停车位。
其中，地上车位规划了20个，主要分布在5#的北边和西侧。
如果将地上车位剔除后，长安华曦府金安的车位配比，将变成1.08辆/户——离最低要求，有较大差距。
截至3月31日，长安华曦府金安网签200套，成交均价4.42万元/平米，成交金额8.47亿元，去化率47.51%。
相比长安华曦府，它的去化进度显然了慢了不少，且成交均价，较长安华曦府的约4.5万元/平，下探些许。
五、中海玖树满和
中海玖树满和是今年京城楼市，首个开盘出现千人抢房盛况的神盘。
自样板间开放之后，始终人气爆棚，一度出现了看房5分钟、排队1小时的奇观。
定位偏刚需的它，也规划了117个地上停车位。
其中小区最北侧，规划了16个地上车位；剩余的101个，则在小区中央集中区。
它的地上停车位，后期大概率会根据实际需求优化，转为绿化区域。
值得指出的是，在规划有地上停车位的项目中，中海玖树满和也是首个在沙盘上，将此体现出来的项目。
截至3月31日，中海玖树满和的网签成绩为：
首批取证的476套房源中，已网签251套，网签均价5.15万元/平米，网签金额12.33亿元，即将覆盖拿地成本。
六、城建龙樾海序
作为今年小阳春京城楼市，最值得关注的热盘之一，龙樾海序规划了约157个地上车位。
主要集中在下沉庭院西侧的中央地带，另有少部分在小区东北消防通道上方，以及西边4#的南侧。
它的地面停车场，是按林荫停车场设计，大概率也会转为绿化或临时配套用途。
龙樾海序的整体车位规划数为1103个，可满足下限要求。但要地上车位变成绿化后，则会不达标。
在昌南三大新盘中，龙樾海序的节奏，显然慢了。
国贤府PARK和未来城星寰时代，已于3月29日正式开盘，分别取得的首销389套、467套的亮眼成绩。
而与海淀仅一步之隔的龙樾海序，至今仍没有公布正式户型图，样板间、售楼处，也没有正式亮相。
原因，是它目前似乎仍没取得规划许可证。
最新的消息是，它将于清明小长假前后，集中开放售楼处和样板间。
七、中铁工投新国展项目
3月23日，中铁工投公示了新国展三期0003、0004地块的设计方案。
这是今年北京首场土拍成员，中铁工投以28.1亿元，拿下上述两块宅地，以及0005商业地块。
对于中铁工投，外界并不熟悉。它是央企中铁股份旗下的全资子公司，主营业务是水务环保与基建领域。
在新国展项目身上，中铁工投共规划了946个车位，西区0003地块458个，东区0004地块488个。
这其中，包括了67个地上机动车车位。其中东区43个，分布在4#楼王的东、北、西三面；西区24个，分布在5#的北侧，以及3#的西侧。
作为好房子时代产物，中铁工投新国展项目在公区上，并没有投入太多好房子元素。
例如，它没有风雨连廊和架空层等，只在东区的东北角位置，规划有一处下沉庭院。
不过，它将配电室设置在了地下，是去年新政后，北京第3个配电室入地的住宅项目。
八、建工花乡项目
3月30日，北京建工地产对外公示了建工花乡项目的规划方案。
它共规划了约664个机动车车位，其中包括了64个地上机动车车位，主要分布在2#的南侧，以及9#的北侧。
建工花乡项目的面世，给丰台楼市投下了一枚重磅炸弹。
它的主力户型为96平米，占比过半；最大户型为136平米。整体定位，偏刚需的改善盘。
这在目前的丰台楼市，与周边诸多存量新盘，形成了明显的差异化，更迎合当下的市场需求。
不仅如此，它的楼面价只有4.2万元/平米，低于周边一众在售项目一大截。
区位上，身处四环内，相比周边竞品明显占优。
花姐猜测其开盘价大概率在7-7.2万元/平，96平米更有望打破7万元/平大关。
集诸多优势于一身，建工花乡项目将是今年丰台，最值得关注的新盘之一。
九、北投宋庄6002项目
与建工花乡项目同一天，北投置业对外公示了宋庄丁各庄6002项目的报规图。
宋庄6002项目共规划了866户，1044个机动车车位。其中包括了地上停车位65个。
它们主要分布在小区最北侧的消防通道两侧。
在北京土拍首批成员中，宋庄6002项目的规划图是最晚发出的。
它的用地规模为4.85万平米，地上总建面13.22万平米。共规划了30栋8-15层的住宅楼。
在近些年的新项目中，它的住宅楼数量首屈一指。
为何会规划这么多住宅楼呢？
花姐猜测，主要原因是为了满足楼间距日照，北投置业在宋庄6002身上，规划了大量塔楼。
根据政策要求，塔楼之间的楼间距比，最低系数为1:1.2。
另外，宋庄6002项目还有一大特点，它的楼王并没有规划在小区正中央，而是在小区最西侧，共3栋，为塔楼设计。
不过，这3栋楼王是正南正北朝向，其余楼栋的朝向，则是南偏东约35度左右。
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