北京顶豪出场，姗姗来迟。
2月26日，中海安澜北京的首个网签数据，终于出来了：
1、已网签1套，位于洋房区10#2单元602室，面积183.36平米，成交价14.03万元/平，金额2572.91万元。
2、有17套房源显示为已预订状态。全部为洋房，分布在9#-10#、13#-16#的不同楼层中。
此刻，距离它去年11月28日取得预售证，已过去了94天；如果从拿地之日算，更是走过了346天。
中海安澜北京是2025年北京楼市的地王——楼面价10.23万元/平。它是中海地产的灯塔项目，备受关注。
它实际会卖什么价？认购得如何？
从仅有的一套数网签据看，中海安澜北京的优惠力度似乎不小，较15.99万元/平的预售价，打了近88折。
但，这并不能代表它完整的价格体系：
1、目前在售的只有洋房产品，北区的叠墅产品，建委网站显示，并未开售；
2、成交房源并非洋房主力户型，属于“边角料”的顶退户型，优惠力度大点，也属正常。
换句话说，14.03万元/平，很可能是中海安澜北京的起步价。
花姐统计了中海安澜北京包括已预订在内18套房源，其中210平7套、270平4套、310平2套、顶退户型5套。
它们的平均预售价为15.94万元/平，花姐推测，其洋房的实际成交价，大概在14.5万元/平左右。
这个利润已经足够丰厚了！缝差超过了4万元/平。功德寺双子为3.5万元/平。
春节假期过后，中海安澜北京的一些业主也陆续返回北京，相信它的网签数据会陆续出来，叠墅产品一旦开售，价格也会一路走高。
它的真实房价，还是悬念重重。
自从去年拿地开始，中海安澜北京低调到了尘埃里。
针对它已拿证的全部产品，花姐做了一份“一房一价”透视分析，仅供选房参考。
一、叠墅
中海安澜的叠墅，在北区的1-8#。
叠墅分上叠、下叠和平墅三种，共计60套。
三者的均价：下叠>上叠>平墅，背后大概是有赠送面积多寡的因素。
从价差上看，上叠比下叠便宜6607元/平和6726元/平。
差异最大的是4#和6#的1单元01户型，4楼比1楼便宜了6805元/平米。
这两栋的下叠101户型，是为叠墅区域的楼王，单价18.72万元/平米，总价6800多万元。
A、上叠
共24套，单套建面310-321平米，均价17.65万元/平米，5547万元/套。
1#101单价最低：16.98万元/平米，东边紧挨围墙；6#2单元401、3单元402总价最低：5538万元，原因是户型小，每套311平米，但该户型单价不低，17.83万元/平米。
单价最贵的：有2套为18.04万元/平米，分别为4#和6#的1单元401，都是东端户，视野好，总价分别是5666万元和5632万元；
总价最贵的：3#和5#的402，达5701万元，这两套户型都是西端户，视野好。
B、下叠
共24套，单套建面为364-374平米，均价18.29万元平米，6760万元/套。
7#1单元101总价最低：6513万元，建面365平米，单价17.84万元/平米。
单价最贵的：有11套为18.5万元/平米，分别是4#1单元101、102、2单元102；5#102；6#3单元101、2单元101、1单元101，3#102，8#1单元101。
总价最贵的：3#2单元102和5#2单元102，6913万元。
C、平墅
共12套，单套建面为369-378平米，均价17.18万元/平米，6380万元/套。
1#301单价和总价最低：16.65万元/平米，6191万元/套。
4#和6#的1单元301单价最高：17.48万元/平米，总价分别为6492万元、6453万元。4#和6#的视野最佳。
单套总价最高的，是3#301和5#301，都是6519万元，单价为17.22万元，面积为378平米。
小结：中海安澜的1#最弱，4#和6#最强势。花姐很奇怪，在小区东西中轴线上的7#和8#，定价并不高。
大概有两个原因：1、中轴线上有下沉广场，人多些，私密性也差点；2、虽然7#和8#和前排的楼间距稍宽，但毕竟9#和10#是6层洋房。
二、洋房
中海安澜洋房共计8栋：9-16#，5至6层高，顶层有退台，外加混在叠墅4#和8#的西端户。
它的户型分两类：标准层和顶层异型户型。
异型户型里，183平米13套、160平米3套、213平米10套、144平米8套；标准层户型分210平米、240平米、271平米、313平米和366平米五个面积段，但户型款式就更多了。
由于面积段丰富，洋房的一房一价，花姐按楼栋来排布。
它们的西面都临树村路，位于所在楼栋的3单元，一层一户。
先看4#：它的3单元共6层，101和201户型为276.49平米，单价分别为15.14万元/平米、14.04万元/平米，价差11058元/平米。
3-6层的面积都是311平米，3楼比2楼贵5528元/平米。最贵单价和总价为501户型，16.25万元/平米、5054万元。
再看8#：其3单元也为6层，201和101户型为205.61平米，单价分别为15.13万元/平米、14.03万元/平米，价差11057元/平米；
3-6层的面积都是240平米，3楼比2楼贵5528元/平米。最贵单价和总价为501户型，16.24万元/平米、3892万元。
4#和8#西端户的定价差不多，最大的区别是8#的每套面积，小了70平米左右，主要是南面靠近大门。
不过，从总价考虑，8#的洋房是个不错的选择。
B、9#
9#的标准层户型为271平米左右、顶层184平米，位于中轴线的东南面。
它有一个不足点，1单元南面有座长27.9米、高4.3米的配套楼，最近距离仅有7.47米。
这导致1单元的均价，比2单元要低6000元左右/平米。
其中1单元东户101和601的价格最低，分别是14.33万元/平米和2919万元。
但很奇怪的是，1单元东端户501最贵：4555万元；1单元西户502单价最高：16.73万元/平米；
2单元东户101单价也比较低，为14.85万元/平米；2单元东户601总价较低：3003万元。
2单元西端户502单价和总价最高：17.41万元/平米和4733万元。
价差：顶层比次顶楼便宜6634元/平米；2层比1层贵11056万元/平米；3层比2层贵5528元/平米；4、5层的价差约2765元/平米，差异不大。9#中间户之间，相差3200元/平米左右。
C、10#
10#标准层户型为271平米左右、顶层184平米；
该栋楼的位置，优于9#，拟售均价16.17万元/平米，比9#高出2900元/平米。
1单元东端户501单价和总价最高：17.4万元/平米、4722万元；1单元西户101单价最低：14.85万元/平米；1单元西户顶层602总价最低：2996万元。
2单元东户501单价和总价最高：16.73万元/平米、4526万元，在中间位置；2单元西端户102单价最低：14.44万元/平米；2单元西端户顶层602总价最低：2932万元。
价差：顶层比次顶楼便宜6634元/平米；2层比1层贵11056万元/平米；3层比2层贵5528元/平米；4层、5层的价差约2765元/平米，差异不大。10#中间户之间，相差3200元/平米左右。
D、11#
11#的南面很清爽，户型很丰富，标准层210平米、281平米、312平米，顶层160平米、188平米和214平米。
1单元西户一层101单价最低：14.35万元/平米；1单元西户顶层502总价最低：2513万元；1单元东端户401单价和总价最贵：面积281平米、16.6万元/平米、4665万元。
2单元东户101单价最低：15.27万元/平米；2单元东户501总价最低：3448万元；2单元西端户402单价和总价最高：17.26万元/平米和5405万元。
价差：2单元顶层比次顶楼便宜9951元/平米——价差大；2层比1层贵11057万元/平米；3层比2层贵5528元/平米；4层比3层仅贵2211元/平米。
E、12#
12#的标准层为272平米、312平米，顶层为213平米和184平米。
它南面有车库出入口，位置其实不如11#，但均价比11#还高出3100元/平米——16.44万元/平米。
1单元西户一层101单价最低：15.49万元/平米；1单元西户顶层502总价最低：3484万元；1单元东端户401单价和总价最贵：17.47万元/平米、5463万元。
2单元西户101单价最低：14.63万元/平米；2单元东户502总价最低：2938万元；2单元东户401单价和总价最高：17.26万元/平米和5385万元。
价差：2层比1层贵11057万元/平米；3层比2层贵5528元/平米；1单元、2单元东户的顶层与次顶层价差9951元/平米、4层比3层仅贵2211元/平米。
F、13#
13#的标准层户型为208平米、279平米和308平米，顶层为159平米、186平米和210平米。
该栋楼比11#位置强一些，起码1单元没有凸出来，价格也比11#贵1000元/平米。
1单元西户一层101单价最低：14.36万元/平米；1单元西户顶层502总价最低：2524万元；1单元东端户501单价和总价最贵：16.75万元/平米、4669万元。
2单元东户101单价最低：15.18万元/平米；2单元东户601总价最低：3420万元；2单元西端户502单价和总价最高：17.49万元/平米和5395万元。
价差：2单元顶层比次顶楼便宜9951元/平米——价差大；2层比1层贵11057万元/平米；3层比2层贵5529元/平米；4、5层的价差仅2211元/平米。
G、14#
14#的标准层为276平米、312平米，顶层为213平米和184平米。
14#和12#的均价都是16.44万元/平米，但花姐觉得14#好于12#，南面没车库。
1单元西户一层101单价最低：15.29万元/平米；1单元西户顶层602总价最低：3488万元；1单元东端户501单价和总价最贵：17.49万元/平米、5468万元。
2单元西户101单价最低：14.43万元/平米；2单元东户502总价最低：2942万元；2单元东户401单价和总价最高：17.28万元/平米和5391万元。
价差：1单元、2单元东户顶层比次顶楼便宜9951元/平米——价差大；2层比1层贵11057万元/平米；3层比2层贵5528元/平米。
H、15#
15#的标准层户型很纯粹，为210平米左右，顶层为144平米。
该栋楼位于整个小区东南角第一排，位置弱于同在第一排的16#。因而，15#的均价15.4万元/平米，比16#低了1000元/平米。
1单元东端户一层101单价最低：13.72万元/平米；1单元东端户顶层601总价最低：2197万元；1单元西户501单价和总价最贵：16.26万元/平米、3401万元；
2单元东户101单价最低：14.04万元/平米；2单元东户601总价最低：2236万元；2单元西端户502单价和总价最高：16.36万元/平米和3432万元；
价差：2单元顶层比次顶楼便宜6634元/平米；2层比1层贵；11057万元/平米；3层比2层贵5529元/平米；4、5价差2764元/平米。
I、16#
16#顶层主要是144平米、158平米和185平，标准层为209平米、278平米。
它是中海安澜洋房里，唯一有3个单元的楼栋。
3个单元里，除了1单元101和3单元102，均价在14.15万元/平米和14.21万元/平米，其余单价都是14.04万元/平米。
第一排顶层最低总价2231万元，最高价为3单元502、4530万元。
花姐推测，南面的街坊路可能不对外开放，效仿朝阳区的中海万吉玖序、金茂满矅和紫京宸园，通州的缦云ONE。
价差：2单元顶层比次顶楼便宜6634元/平米；2层比1层贵；11057万元/平米；3层比2层贵5529元/平米；4、5价差2764元/平米。
三、总结
中海安澜的定价逻辑，有以下几点：
1、叠墅：上叠户型在310-321平米之间，均价在17.65万元/平米，套均5547万元；
下叠最贵，户型在365-374平米之间，均价18.29万元/平米，套均6760万元；
上叠比下叠便宜6700元/平米左右，下至6400元/平米，上至6800元/平米。
2、平墅：单套面积在370平米左右，套均6380万元，总价在6190万元至6520万元之间，单价17.18万元/平米。
3、洋房：11#、12#、13#和14#是洋房的楼王产品，它们有一个共同的特色，绝大部分单元的首层价格抬高了，导致出现了顶层比次顶层出现了将近1万元的价差，有点离谱。
4、从洋房整体的定价逻辑看，中海安澜的2层要比一层贵1.1万元/平米，3层比2层的价差在0.55万元/平米，4层和5层的价差缩小，在2765元/平米左右，以对折增加价格。
按照海淀的规定，网签价不得低于预售价9折。
从已取证的房源看，中海安澜北京整体的预售均价，为16.38万元/平米。它平均的网签均价，应在14.74万元/平米。
也就是说，它叠墅的实际价格，将比洋房高出一大截。
上一篇：金隅海岄春节6套网签，均价8.49万，张晓龙“抢收”淡季市场！
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