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北京丰台太平桥有“战事”。
5月19日下午，保利发展、招商蛇口、建发房产和国贸地产四大地产商齐聚。
它们为了争夺太平桥0001地块而来。
经过155轮举牌，最终保利发展笑到了最后，总价41.544亿元，溢价15.4%，综合楼面价6.67万元/平米。
这是两年多来，北京丰台首宗有溢价的土拍，终于也扬眉吐气了一把。大概是，大家都快一年没拿地，紧迫性很强。
对太平桥这块地，业内人士争议颇大。
它至少有两大难点：1、配建包袱；2、退线较大。
虽说上架之前，它的容积率下降了24%，从2.4降为2.0。但实际上，抛去近万平米的配建，住宅的实际容积率在2.3左右。如果再算上退线，容积率估计飙升到2.6左右。
拿地者保利发展，并不轻松。
它还需要面对激烈竞争的市场。在西南二三环，至少会遭遇中海丽金府、中海丽泽叁號院和华润万泉寺0007地块的客户分流。
最近几年，开发商谈丰台色变，知道那里豪宅扎堆，去化缓慢。
现在，一下子又挤入华润万泉寺和保利发展太平桥项目，令竞争加剧。
大家需要做好打持久战的准备。
六月中下旬，丰台还有两块核心地段地块拍卖，蒲黄榆危改项目和丰台桥南9001地块，到时看看它们的表现如何？
容积率下降24%
先来看看太平桥0001的参数：
1、占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米；
2、位于西北三环内，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站，直线距离500多米。
在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为2.63，建面9.8万平米。
前后一比较，容积率降了24%！
最近，土拍里削减指标的例子，还有一个——石景山黄庄1622-002住宅地块。
相比两年前，该地块的建面从8.49万平，米降至7.23万平米、降幅14.9%；楼面价从4.99万元/平米降至3.04万元/平米、降幅39.1%；起拍价从42.43亿元降至22亿元、降幅48.2%；容积率下降了15.7%。
这种临阵削减指标，是一件很正常的事儿。
大家须厘清北京土拍的流程：先是进入供地清单，然后进入预申请环节，再是上架挂牌，最后是线下竞拍。
一块地的最终土拍指标，是在预申请环节确定的。
当然了，进入预申请环节之后，地块是否能够拍出，并没有进入保险箱。
在这个环节夭折的地块，不在少数。黄庄1622-002住宅地块，就是个例子。
三大影响容积率因素
为什么一些地块，上阵前会削减指标呢？
因素有很多。
但，有一个因素是一致的：容积率太高，导致楼盘排列很难，产品定位很难，开发商算不过账来。
太平桥0001地块降低容积率，就属于这种。它至少存在三个影响容积率的问题：
1、须配建9000平米养老设施，和800平米社区管理处；
2、须配建80个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；
3、受南北现有建筑的影响，退线过大。
这三者，不仅影响开发商的利润，还都会吞噬太平桥地块的容积率。
花姐测算了一下，它们叠加在一起，会将整个地块的容积率，拉升至2.6。
一个容积率到了2.6地块，会出什么样的产品呢？
这是拿地者必须直面的问题。
强排方案推测
每一个地块，不同的开发商去拿，会有不同的解法。
即便是一个开发商在做强排时，也会出多版方案。
但，万变不离其宗的，是有关退线的问题。
太平桥0001地块的退线，主要来自三方面：
1、在南面红线的25米之外，是精图雅苑小区，高15F；再往南是威尔夏大道小区的两栋21F住宅；
2、西面是两个酒店，在2F-6F，影响不是很大；
3、北面是太平桥中里小区，三栋6层住宅，东北角为学校的操场和6层办公楼。
基于此，花姐对它做了一版强排方案：
1、养老设施和社区管理层，设在西南角，高9层；负一层设置80个公共机动车停车位，立体式的。
2、住宅部分，9层三栋，11层两栋，18层三栋。
预计单套户型面积，为120平米至180平的纯四居产品。
丰台豪宅过剩现状
丰台的地块，很让人纠结。
不拿，有点可惜；拿了，担心去化。
选择此时出手丰台地块，是招商蛇口亟需补仓。
不仅是它，华润置地、保利发展、中国金茂、建发房产、越秀地产、中海地产等大牌地产商，都出现了“地荒”，超过了10个月没拿新地了。
这是一件很恐怖的事儿。续不上货源，何谈业绩？
但，丰台楼市的供应量，实在太大，而且以豪宅为主。
花姐对2023年至2026年4月中旬以来，丰台单价9万元/平米、面积130平米以上房源进行分析，得出这样的数据：
1、2023年：成交1520套，成交金额27.46亿元；
2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金额12.7亿元；
3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金额10.59亿元；
4、2026年：成交81套，成交金额1.64亿元。
近三年，丰台豪宅累计成交2859套，成交总额52.38亿元。
与此同时，库存达到6904套，库存面积154.3万㎡，去化周期约39个月。
有了这样的数据对比，太平桥0001地块与万泉寺0007地块，也就并不十分完美了。
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