每一个楼花，都是独一无二的。
北京东南三环，出现一宗有争议的地块。
10多天前，北京规自委挂出了〔2026〕058号地：丰台分钟寺A区四块地组成，占地7.1万平米，规划建面13.17万平米，起始价46亿元。
这宗地，熟悉又陌生。
五个月前，其中的0105地块，出现在2026年第四轮供地清单里。
当时，它的编号是0103，占地1.65万平米，地上建面4.62万平米。
如今的体量，明显增重了。
这与828地下新政后，宅地纷纷减负，形成了明显差异。
反其道而行之，背后必有原因。
长胖与变瘦
先来看看新地块样子。
058号地，由四个地块组成：0105、0108两宗住宅，0104商业，0101社会停车场。
相比之前，既有增加的包袱，也有减掉的负担：
1、除了编号变了外，长相、面积上皆做了微调。原来的绿化带，只在东面和东南角。
现在，东南和南面都是整排绿地；北面的边界，也没有那么斜，变得平缓了。
占地面积由1.65万平米，变成1.76万平米，增加了0.11万平米。
2、住宅体量翻倍。新增的0108地块用地2.49万平米、建面5.74万平米。
加上0105地块，可售住宅建面9.94万平米，比最初翻了一倍还多。
3、配建加码。整宗地有三处配建包袱。
0104商业地块建面2.3万平米，地价3.22亿元，丰台政府会指定企业回购；
0101停车场9285平米，车位不少于230个，包括一条15米宽的东西向街坊路，建成后无偿移交丰台区城管委；
竞得人需代建4公顷绿地，建成后无偿移交。
4、住宅容积率降了。原来是2.8，现在变成2.33左右，是整宗地减负的关键。
实际楼面价打五七折
花姐眼里，开发商拿058号地，账要算准、算精。
先看0104商业地产回购的账。
挂牌文件第十四条写的是："按照成本价"整体购买，即地价加建安。
它的建安成本，应在1.4亿元至1.8亿元，加上地价，总回购价4.6亿元至5亿元。
2.23万平米的占地面积，商业建面2.3万平米，限高24米。花姐判断，大概率要建造山姆会员店。
再看停车场。0.37亿元地价，建安成约0.4亿元。这0.77亿元，是要由开发商全部倒贴的。
假如整宗地底价成交，0105和0108两个住宅地块的实际价格，要这么算：
住宅地价42.41亿元，加上停车场0.77亿元成本、4公顷绿地约0.16亿元建安、街坊路约0.03亿元建安，合计约43.4亿元。
用它除以可售住宅9.94万平米，住宅实际楼面地价，约4.36万元/平米。
可即便如此，这个价格，比6年前的分钟寺“三兄弟”，还是打了57折左右。
从这个角度算，分钟寺以前的“面粉”价和现在的“面包”价，差不多齐平了。
当然，按照北京地产460号文规定，新地块结构封顶后才能预售，少说也要近两年时间。
43亿元压到封顶那天，按2-3%的资金成本，利息约1.8亿-2.6亿元，摊到9.94万平米，每平米售价会增加1800元至2600元。
地铁"下穿"的震动
分钟寺地块有一个小瑕疵：地铁10号线下穿。
不过，这个下穿，是在0105号地与0018号地之间的的绿地、马路下方，并不在两个宅地的正下方。
反观中海丰和叁號院，地铁房山线直接在宅地下穿过。中海地产很聪明，在地铁之上，挖了一个人工湖，西北角搞出了3套四合院。
10号线是北京最繁忙的地铁线之一，0105号地和0108号地红线距轨道中心线，最近距离分别为约25米和5米。
按京交规发〔2021〕1号文，轨道地下线按中心线两侧各15米，预留设施用地控制范围。
这会让0105地块无需退线；但0108（原0106）地块原来的西北角，距离地铁只有5米，住宅建筑至少要退10米。但10月份调规之后，无须退线了。
即便如此，地铁下穿的噪音依然难免：
0105、0108两宗地首排住宅的二次结构噪声，昼间夜间都不达标，须采取建筑基础隔振、层间隔振等减振措施，减振方案还要写进土地出让文件。
这意味着，轨道沿线的楼栋，从结构设计阶段就要加钱。
好在，它有两层缓冲。
1、抬板。挂牌文件引用京规自发〔2026〕339号文，居住区可通过设置抬板平台充分利用立体空间。
整块抬板天然兼容基础隔振设计，等于给轨道振动多垫一层弹簧。
2、绿地。两块宅地之间代建的绿化带，由开发商建设，也是可以加强降噪防振的措施。
“三兄弟”的作业本
没有对比，就没有伤害。
分钟寺新地块挂牌，大家都拿原来的分钟寺“三兄弟”说事。
先把它们的家底亮出来：
2020年5月，合生创展10天内以179.6亿元，包圆三宗地，容积率都是2.8。
5月9日先拿L-24、L-26地块，72.2亿元，楼面价6.72万元/平米；5月19日再收L-39、L-41地块，价格分别为42亿元、65.4亿元，楼面价分别为7.62万元/平米、7.39万元/平米。
拿地两个月后，合生在L-24、L-26地块引入金茂，开发了东叁金茂府；L-41地块引入世茂，开发了世茂北京天誉；L-39地块则自己操盘做了合生缦云。
三个项目2021年上半年全部开盘：
1、东叁金茂府：金茂操盘，2021年1月1日开盘，官宣35亿元，户型127平米、145平米、175平米、195平米。
2、世茂北京天誉：世茂操盘，2021年初开盘，官宣38亿元，户型145平米、185平米、215平米。
该项目后来由华润置地，以33.16亿元接了世茂的股份。
3、合生缦云：2021年4月开盘，户型183平米、192平米、215平米、248平米。它的价格，是三兄弟里最贵的。
这个三个盘，当年的价格为11万-12万元/平米，如今二手房在8万元/平米上下。
现在，两块新宅地，以更低的容积率和价格来了。分钟寺“三兄弟”，只会雪上加霜。
对于新地块的产品，花姐建议为：
1、引流档，110-125平米三居，占两成，对标金茂府127平米，总价压在1000万元以内；
2、主力档，140-160㎡四居，占五成，这是世茂天誉和东叁金茂府145平米，验证过的黄金段位；
3、舒适档，180-190平四居，占两成，对标的是合生缦云183平米，以及世茂天誉185平米；
4、楼王档，210-230平，占一成。对标合生缦云200平以上户型。
虽然面积段上，新地块和过去的“三兄弟”存在重叠。但今非往昔，在好房子元素的加持下，产品力会断层领先。
花姐点评：
828新政之后，北京土拍流行化整为零，大地块切小。
分钟寺这次反着来，表面上增重了，但把账本拆开：
不仅容积率较6年前，降了17%，楼面价即便摊上配建包袱，依然腰斩四成以上。
看一块地，别只看它胖没胖，要看它的每一平米瘦没瘦。
新政时代的土拍，比的不是谁出价狠，是谁把账算得清。
2020年那次，“三兄弟”用179.6亿元，买了个教训；这一次，账本翻新了，会变成红利吗？
有人说，对058号地，越秀地产志在必得，你怎么看？
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