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近日，华润在昌平平西府推出北清橡树湾二期（华润+未来科学城联合体底价摘地）。
通过全系南向景观花池+首二层架空会所+北排楼做噪音屏障，在产品力上对一期（2022年开盘）形成降维打击，引发老业主”未收房即过时”的焦虑。
项目容积率降至1.8（一期2.5），得房率预计对标未来城星寰时代（90%+），总价门槛约400万起，承接西二旗、回龙观外溢刚需。
一、核心数据：低密洋房+"好房子"升级
|
指标 |
二期（新） |
一期（北清橡树湾） |
对比 |
|
拿地成本 |
总价12.905亿（底价），楼面约2.0万/㎡ |
总价24.2亿，楼面约3.5万/㎡ |
地价降约43% |
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规划规模 |
19栋（17栋洋房+2栋小高），688户，户均93㎡ |
21栋，1700+户 |
体量小、密度低 |
|
容积率/限高 |
1.8，洋房11F（33.7米）/小高17F（54.2米） |
2.5，限高60米 |
降容提质 |
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赠送配置 |
17栋配南向景观花池（昌平之最）+北向设备平台+侧飘窗 |
仅部分楼栋有阳台 |
得房率显著提升 |
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公区亮点 |
首二层架空（6#楼首二层公共空间）、双下沉庭院、风雨连廊、"超级界面"大门（面宽近47米） |
常规归家大堂 |
北京首个首二层架空住宅 |
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价格预期 |
预计4.8-5.2万/㎡（参考星寰时代5万+，低于一期5.7万+） |
成交均价5.7万+ |
性价比更高 |
二、深度解析：如何"卷死"自家一期？
1. 产品代差：花池全系标配+首二层架空
赠送升级：除北排两栋外，17栋房源南向设景观花池（进深按规范控制不计全面积，可改造使用），配合北向双设备平台（全赠）及L型转角飘窗，78㎡做三居、90/105㎡做通透三居两卫，得房率冲90%+。
架空突破：6#楼首二层整体作为公共空间（含邻里共享中心、书吧、儿童区），住宅从3层起步，归家经下沉庭院—风雨连廊—架空层，形成"地下—地面—空中"三级会所体系。这是北京在售住宅首次尝试首二层全架空做社区配套。
2. 噪音防御：北排"隔音墙"策略
最北排两栋楼（5个单元/栋，单元间距仅4米）密排形成声屏障，阻挡北清路交通噪音；北排距道路约19米（有绿地缓冲），比一期首排略近但通过建筑布局补偿。
出让文件要求加装隔声窗并采取综合降噪措施，与一期业主诉求呼应。
3. 消防高度"卡位"降本保得房率
小高层总高53.9-54.2米（＜54米一类高层分界线），洋房33.7米（＜33米二类高层上限）。严格控制在"二类高层"范围内，避免一类高层所需的双消防电梯/加倍安全出口，减少公摊占用，保住高得房率。
三、价值研判与风险
1. 适合人群
码农刚需/首改：在西二旗、上地上班，预算400-650万，追求低密洋房+高得房率，能接受距8号线平西府站约1.5-2公里（需骑行/电动车接驳）。
一期业主置换：部分一期业主可能因产品代差考虑"以旧换新"，但需承担交易税费成本。
2. 风险预警
地铁距离：非步行地铁盘，依赖电瓶车接驳，冬季通勤体验打折扣。
交付时间：晚于一期约2-3年交付，需评估自身入住急迫度。
赠送合规：花池/设备平台改造需符合后期物业规定，避免违建风险。
结论：北清橡树湾二期是华润在北京"产品主义回归"的样本——用低地价红利换极致赠送和公区升级。对买家，是昌平北五环外目前产品力最强的新房选项之一；对一期业主，则是一场猝不及防的资产教育。若你在犹豫，建议等户型图公布后对比实得面积再做决定。
（数据来源：fangqingbao.com 2026-06-08）### 华润·北清橡树湾二期：昌平"花池卷王"降维打击一期老业主
核心观点：华润在昌平平西府推出北清橡树湾二期（华润+未来科学城联合体底价摘地），通过全系南向景观花池+首二层架空会所+北排楼做噪音屏障，在产品力上对一期（2022年开盘）形成降维打击，引发老业主"未收房即过时"的焦虑。项目容积率降至1.8（一期2.5），得房率预计对标未来城星寰时代（90%+），总价门槛约400万起，承接西二旗、回龙观外溢刚需。
一、核心数据：低密洋房+"好房子"升级
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指标 |
二期（新） |
一期（北清橡树湾） |
对比 |
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拿地成本 |
总价12.905亿（底价），楼面约2.0万/㎡ |
总价24.2亿，楼面约3.5万/㎡ |
地价降约43% |
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规划规模 |
19栋（17栋洋房+2栋小高），688户，户均93㎡ |
21栋，1700+户 |
体量小、密度低 |
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容积率/限高 |
1.8，洋房11F（33.7米）/小高17F（54.2米） |
2.5，限高60米 |
降容提质 |
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赠送配置 |
17栋配南向景观花池（昌平之最）+北向设备平台+侧飘窗 |
仅部分楼栋有阳台 |
得房率显著提升 |
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公区亮点 |
首二层架空（6#楼首二层公共空间）、双下沉庭院、风雨连廊、"超级界面"大门（面宽近47米） |
常规归家大堂 |
北京首个首二层架空住宅 |
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价格预期 |
预计4.8-5.2万/㎡（参考星寰时代5万+，低于一期5.7万+） |
成交均价5.7万+ |
性价比更高 |
二、深度解析：如何"卷死"自家一期？
1. 产品代差：花池全系标配+首二层架空
赠送升级：除北排两栋外，17栋房源南向设景观花池（进深按规范控制不计全面积，可改造使用），配合北向双设备平台（全赠）及L型转角飘窗，78㎡做三居、90/105㎡做通透三居两卫，得房率冲90%+。
架空突破：6#楼首二层整体作为公共空间（含邻里共享中心、书吧、儿童区），住宅从3层起步，归家经下沉庭院—风雨连廊—架空层，形成"地下—地面—空中"三级会所体系。这是北京在售住宅首次尝试首二层全架空做社区配套。
2. 噪音防御：北排"隔音墙"策略
最北排两栋楼（5个单元/栋，单元间距仅4米）密排形成声屏障，阻挡北清路交通噪音；北排距道路约19米（有绿地缓冲），比一期首排略近但通过建筑布局补偿。
出让文件要求加装隔声窗并采取综合降噪措施，与一期业主诉求呼应。
3. 消防高度"卡位"降本保得房率
小高层总高53.9-54.2米（＜54米一类高层分界线），洋房33.7米（＜33米二类高层上限）。严格控制在"二类高层"范围内，避免一类高层所需的双消防电梯/加倍安全出口，减少公摊占用，保住高得房率。
三、价值研判与风险
1. 适合人群
码农刚需/首改：在西二旗、上地上班，预算400-650万，追求低密洋房+高得房率，能接受距8号线平西府站约1.5-2公里（需骑行/电动车接驳）。
一期业主置换：部分一期业主可能因产品代差考虑"以旧换新"，但需承担交易税费成本。
2. 风险预警
地铁距离：非步行地铁盘，依赖电瓶车接驳，冬季通勤体验打折扣。
交付时间：晚于一期约2-3年交付，需评估自身入住急迫度。
赠送合规：花池/设备平台改造需符合后期物业规定，避免违建风险。
结论：
北清橡树湾二期是华润在北京”产品主义回归"的样本——用低地价红利换极致赠送和公区升级。
对买家，是昌平北五环外目前产品力最强的新房选项之一；对一期业主，则是一场猝不及防的资产教育。
若你在犹豫，建议等户型图公布后对比实得面积再做决定。
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