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华润+未来科学城联合体，以12.905亿园底价，摘得昌平平西府0002地块，打造”北清橡树湾二期”。
该项目楼面约2万/㎡，主力75-128㎡三至四居，通过南向阳台+北向设备平台高赠送使得房率创昌平新高。
最大亮点是北京首个首二层架空设计（6#楼首层+二层整体做公共共享空间，住宅从3层起步），配合47米超级城市界面+双下沉庭院会所体系。
代价，是大门核心区楼栋（6#/7#/10#/11#）低层采光面被配套用房遮挡甚至无首层可售住宅，需权衡公区品质与低层居住体验。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.4.30摘牌，总价12.905亿元（底价），楼面约2.0万/㎡ |
华润置地60%+未来科学城置业40%（润昌置业，陈海鸥任董事长） |
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规划规模 |
占地3.59ha，地上建面6.46万㎡（住宅约6.39万㎡），容积率1.8，限高60米（洋房33.7米/小高53.9-54.2米） |
19栋（17栋洋房6-11F+2栋小高17F），共688户，户均93㎡ |
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主力户型 |
75㎡三居（首改引流）、95㎡三居两面宽/三面宽、108㎡四叶草四居、128㎡楼王四居 |
户型格局可变适配家庭成长周期 |
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得房率预期 |
宣称昌平新高（南向开敞阳台半赠+北向双设备平台全赠+L型飘窗全赠） |
参考一期及星寰时代约90%-95% |
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首二层架空 |
6#楼首层+二层整体公共空间（高6.7米），住宅从3层起步；1#/部分楼首层局部架空 |
北京在售住宅首次首二层全架空 |
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公区配置 |
西侧主大门深18.14米、沿街面近47米；一大一小双下沉庭院；风雨连廊串联4个架空层+配套楼 |
"超级界面"+泛会所体系 |
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地段 |
昌平北七家镇（五至六环间），距8号线平西府站步行约1.5-2公里（需骑行接驳） |
紧邻一期北清橡树湾、京投公园悦府、LONG街商圈、积水潭医院回龙观院区 |
二、规划关键细节
6#楼特殊处理：正对主入口的6#楼东西两单元首层完全无采光（西侧为6.8米高配套楼+景观围墙），二层也划入公区，真正住宅从3层（约9米标高）起步。这是北京住宅首次尝试首二层全架空做社区配套，换来双下沉庭院+风雨连廊会所体系，但6#楼及相邻7#/10#/11#首层受遮挡。
产品可变：75㎡起做三居（一期最小89㎡），适配首置；95/108㎡支持墙体拆改变横厅；128㎡楼王南向四面宽。
消防高度卡位：小高层总高53.9-54.2米（＜54米一类高层分界线），洋房33.7米（＜33米二类高层上限），避免双消防电梯增公摊，保住高得房率。
三、购房建议
适合西二旗/回龙观外溢首改（预算350-650万），看重低密洋房+华润品牌+高实得面积+强公区，能接受距地铁约1.5-2公里骑行接驳。
优先选内侧洋房楼栋；若考虑6#/7#/10#/11#楼受遮挡单元，需实地感受低层无采光影响再决策。
结论：
北清橡树湾二期是华润”产品主义"在昌平的极致表达——用首二层架空和超级界面拉升社区段位，代价是核心区低层住宅空间牺牲。
对匹配客群是目前昌平北五环外产品力最强的新房选项之一。
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