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近日，华润昌平平西府项目总平图公示了。
华润昌平平西府二期（华润+未来科学城联合体底价摘地）规划北京首个首二层架空住宅——6#楼首层+二层整体作为公共共享空间，住宅从3层起步，以此换取“超级城市界面+双下沉庭院+风雨连廊会所体系”。
代价是大门核心区楼栋（6#/7#/10#/11#）低层采光面被配套用房遮挡，首层甚至二层无住宅可售，需权衡公区品质与低层居住体验。
一、核心数据：低密洋房+极致公区
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
总价12.905亿元（底价），楼面约2.0万/㎡ |
华润置地60%+未来科学城40%（润昌置业） |
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规划规模 |
占地3.59公顷，地上建面6.46万㎡，容积率1.8 |
19栋（17栋洋房+2栋小高），688户，户均93㎡ |
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产品亮点 |
首二层架空（6#楼首二层+1#/部分楼首层局部）、南向花池全系标配、北向双设备平台 |
得房率预计90%+，昌平新盘赠送天花板 |
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公区配置 |
西侧主大门深18.14米、沿街面近47米；一大一小双下沉庭院；风雨连廊串联4个架空层+配套楼 |
"超级界面"+泛会所体系 |
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噪音防御 |
北排2栋小高密排（单元间距4米）做北清路噪音屏障；首排距路约19米 |
北排房源采光面受限但换安静 |
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价格预期 |
参考一期5.7万+及星寰时代5万+，预计4.8-5.2万/㎡ |
性价比高于一期 |
二、深度解析：首二层架空的是与非
1. 产品代差：花池全系+首二层架空
赠送升级：除北排2栋外17栋南向设景观花池（不计全面积，可改造），配合北向双设备平台（全赠）及L型飘窗，78㎡三居/90㎡两面宽三居两卫/105㎡四居，得房率冲90%+。
6#楼特殊处理：正对主大门的6#楼首层+二层整体作为公共空间（高6.7米），含邻里共享中心、书吧等，真正住宅从3层（约9米标高）起步。这是北京在售住宅首次尝试首二层全架空做社区配套。
2. 采光硬伤：公区分摊"吃掉"低层住宅
6#楼西单元首层完全无采光（西侧为6.8米高配套楼+景观围墙），甚至二层也被划入公区；7#/10#/11#首层局部被配套用房遮挡。
权衡逻辑：华润用低层可售面积换来了47米超级大门、双下沉庭院和连贯风雨连廊——对社区整体档次提升明显，但对买了低区房源（若有）或期待低层有采光的投资客不友好。实际可售房源无首层/二层住宅在6#楼。
3. 消防高度"卡位"
小高层总高53.9-54.2米（＜54米一类高层分界线），洋房33.7米（＜33米二类高层上限），避免双消防电梯增加公摊，保住高得房率。
三、地段与风险
优势：平西府板块成熟（首开LONG街/禧乐汇/积水潭医院），承接西二旗/回龙观外溢；楼面价较一期降43%，利润厚产品打磨空间大。
短板：距8号线平西府站步行1.5-2公里（需骑行接驳），非纯地铁盘；6#楼及大门周边楼栋低层无住宅或无采光，选房避开受遮挡单元低区。
交付节点：晚于一期2-3年，需评估入住急迫度。
四、购房建议
适合码农首改/刚改（预算400-650万），追求低密洋房+高得房率+强公区，能接受非步行地铁及6#楼周边楼栋低层无住宅/采光受限。签约时确认花池/设备平台改造标准写入合同。
结论：
北清橡树湾二期是华润”产品主义"在昌平的极致表达——用首二层架空和超级界面拉升社区段位，代价是核心区低层住宅空间的牺牲。
对匹配客群，它是目前昌平北五环外产品力最强的新房；
若对低层采光或地铁步行距离零容忍，建议对比朱辛庄/回龙观次新二手房。
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