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河北民企河北鑫界（实控人水福来）5月26日以溢价16.4%（10.476亿）拿下丰台蒲黄榆二环地块后，23天内完成两层项目公司架构搭建（鑫界北京房地产6月9日成立、福鑫北京置业6月18日成立），显示快速进场意图。
但其早前摘得的东城金鱼池地块（2024年7月摘地）因涉天坛文物控制带，至今无规划方案、未动工，河北鑫界还存在历史烂尾楼（天水丽城二期）及股权冻结记录，二环新盘开发能力与资金链备受关注。
一、核心数据：蒲黄榆0017地块
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指标 |
数据 |
备注 |
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成交信息 |
总价10.476亿元，溢价率16.4%（158轮），住宅楼面约5.28万/㎡，扣除配建后约6.22万/㎡ |
2026.5.26摘牌，5家参拍（保利/招商/绿城等） |
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规划指标 |
占地0.98公顷，地上建面1.98万㎡，容积率2.02，限高45米 |
预计约100套，主力140㎡+四居 |
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配建要求 |
地上3000㎡派出所 + 11米宽街坊路（东西向） |
扣除后可售住宅建面约1.68万㎡ |
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地段 |
丰台蒲黄榆（二至三环间），距5/14号线蒲黄榆站约300米，距天安门直线约5公里 |
断供多年，周边老小区为主 |
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项目公司 |
鑫界（北京）房地产开发（水福来51%+李淑英49%，6.9成立） |
拿地23天内完成架设 |
二、金鱼池地块（风险参照）
拿地：2024年7月3日，总价3.375亿（溢价25%），楼面约6.2万/㎡，建面仅约1700㎡（迷你豪宅）。
现状：涉天坛建设控制地带文物审批，2026年4月仅获树木砍伐许可，无设计方案、无开工时间、无产品披露。投资批复有效期2年（已过约半数）。
信号：二环文物敏感区项目审批周期长，河北鑫界此前无北京顶豪交付先例。
三、河北鑫界背景与风险点
实控人：水福来（50%）＋李淑英（50%），关联华电石家庄热电（副董事长水福来）。
负面记录：石家庄"天水丽城二期（鑫界9号院）"曾列入烂尾楼整治清单（2019年公示解遗）；鑫界王府涉工程款拖欠诉讼；华电石家庄热电股权被冻结（2025.4起冻3年）。
北京布局：蒲黄榆（在途）、金鱼池（停滞），无其他在京土储。
结论：
水福来借蒲黄榆小体量二环地块试图打入北京顶豪市场，项目公司架设极快显示决心，但需关注金鱼池地块长期停滞及企业历史负面记录带来的交付信用折扣。
购房者若考虑此盘，建议等预售证及产品细节公示后再决策。
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