大家好，这里是楼花网。
龙湖代建操盘的顺义老城核心区东风商场093住宅地块（城竺地产持有）拿地已483天仍未入市。
与隔壁同期龙湖代建、已开盘的龙湖·宸翰（096地块）相比，093地块取消南向客厅花池、阳台缩水（非内嵌式），赠送不及竞品且大户型去化承压，选择延迟推盘。
原计划大龙地产收购项目公司60%股权于2025年底终止（国资未批+条款未达成一致），改由大龙顺发建筑工程以7.63亿元中标施工总承包，龙湖保留代建职能。
一、核心数据对比：093地块 VS 龙湖·宸翰（096地块）
|
指标 |
093地块（城竺地产/顺义国资100%） |
龙湖·宸翰（096地块/兴竺地产/宏琨城开70%+顺义新城29.7%） |
对比 |
|
拿地时间 |
2024年2月（与096同期） |
2024年2月 |
同期拿地 |
|
规划户数 |
559套（99㎡×202、120㎡×231、139㎡×110、190㎡×16） |
524套（97/118/138/165㎡） |
093大户型更豪(190㎡)但量少 |
|
代建/设计 |
龙湖代建 / 北京建筑设计研究院 |
龙湖代建 / 汇张思建筑设计 |
设计单位不同 |
|
施工总包 |
大龙顺发建筑工程（大龙地产子公司），合同7.63亿元 |
北京建工集团 |
承包方差异 |
|
产品差异 |
南向无内嵌阳台/无花池（客厅），阳台进深缩水 |
南向内嵌式阳台+花池（部分户型） |
093赠送弱于宸翰 |
|
开盘状态 |
未取证/未开盘（拿地483天暂停推盘） |
已开盘，网签367套/17.3亿元 |
错峰让宸翰先跑 |
|
股权结构 |
顺义新城99%+天竺地产1%（纯国资） |
宏琨城开70%+顺义新城29.7%+天竺0.3% |
无上市房企入股 |
|
土地成本 |
与096打包底价26亿（楼面约2万/㎡），093占部分 |
同左 |
— |
二、关键事件梳理
大龙地产入股告吹（2025.9官宣→11终止）
2025年9月大龙地产公告拟收购城竺地产60%股权；11月公告终止，理由：①未就主要交易条款达成一致；②国资部门反馈意见未通过。
转而以施工方身份介入——2026年1月大龙顺发中标093、086地块施工总承包（含幼儿园），金额7.63亿元。
延迟入市原因
产品劣势：比宸翰少花池、阳台非内嵌式，同等面积段实得率略低，若同期开盘易被宸翰分流。
大户型去化压力：宸翰138㎡去化率仅50%、165㎡仅13.8%（截至6.20），093的190㎡仅16套但大平层市场更窄，顺义国资有意等宸翰存量进一步去化后再推。
顺义国资节奏把控：城竺为纯国资控股，主动控制推盘时序避免内部竞争。
三、项目基本面
位置：顺义老城核心（东风商场板块），距15号线顺义站<500米，紧邻龙湖宸翰。
配套：周边华联、隆华、顺义医院、顺义一中，属成熟老城。
四、购房提示
若后续入市，093地块定价需明显低于宸翰（成交均价约4万/㎡）才有竞争力。
施工总包为大龙顺发、代建为龙湖是项目特点。关注最终户型图确认阳台/花池赠送细节是否与宸翰一致。
结论：
顺义093地块是龙湖代建序列中因”产品微降配+国资节奏管控"主动暂缓入市的案例。
对顺义地缘客，它或是宸翰售罄后的补仓选项，但需等价格与产品细节明朗。
上一篇：北京城建·和知筑铂瑞：房山"好房子"首秀，89㎡三面宽10米破纪录
下一篇：河北鑫界丰台蒲黄榆地块：拿地23天设项目公司，金鱼池地块仍卡文物审批
