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北投·和璟，调规公示期（6.17-7.1）零公众反馈，7月3日顺利重取工程规划证。
进度被一路之隔首开熙悦京晏（四代宅高赠送）追平后，借调规补赠送挽回产品力。
北投置业联合北京建工、新航城开发的宋庄新盘和璟（FZX-0703-6002地块）微调规划——将100㎡可售住宅面积转为地上物业用房，并同步将13栋住宅楼北侧面积切为全赠设备平台（不计容），住宅总建面从86710.16㎡降至86610.16㎡（约减一间房货值400万），实际得房率提升。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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拿地信息 |
2026.2.3底价摘得，总价15.62亿元，楼面约1.79万/㎡ |
北投置业60%+北京建工20%+新航城20% |
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规划规模 |
占地4.85ha，计容地上建面8.74万㎡，容积率1.8，限高45米 |
30栋住宅（洋房+小高混杂），共866户，83-147㎡ |
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调规变化 |
住宅建面-100㎡（86610.16㎡），物业用房地上+100㎡（计入容积率），邻里共享空间-100㎡（现195.38㎡不计容） |
涉及6#/8#/11-14#/23-26#/28-30#共13栋楼 |
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赠送体系（调规后） |
南向通面宽开敞阳台（进深约1.5米，半赠）+北向双设备平台全赠（由原内侧改至北侧外墙，不计入面积）+L型转角飘窗全赠 |
边户得房率宣称>98%，洋房有望实现 |
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竞品 |
首开·熙悦京晏（一路之隔600米，首开四代宅、南向弧型阳台+挑高平台高赠送） |
和璟拿地早两月但因调规进度被追平 |
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开发主体 |
北京北投和翼房地产（北投置业60%+北京建工20%+新航城20%），董事长刘辉，总经理季林涛 |
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二、调规要点解析
"自损货值换赠送"逻辑：100㎡不是整删一套房，而是对13栋楼上百套房源北侧面积微调——切出部分室内面积改为北向外挂设备平台（全不计入容积率），使每户多获约0.8-1.2㎡全赠空间；代价是可售住宅总建面少100㎡（按预售价约400万货值），物业用房从"未明确地上"变为100㎡地上计容正规用房。
西侧小高层微调：3栋西侧小高侧边设备平台从南侧改至北侧、南向弧型转角阳台改为直角——配合赠送体系调整，外观更简洁。
零反馈→快速过规：6.17-7.1公示期无公众意见（隔壁首开熙悦京晏同期公示引大量讨论对比），7.3重取规证，比初版（3.30公示→5.6规证）快约20天。
三、产品与购买提示
主力83㎡三居、95/108㎡三至四居、127/147㎡楼王四居；边户（尤其洋房端户）通过南向阳台+北向双设备平台+L型飘窗实得率冲98%+。
位于通州宋庄（东六环外），距6号线潞城站约5公里，周边有安贞医院通州院区/宋庄艺术区/谷德玛特；竞品为首开熙悦京晏（四代宅更高赠送预期）。
适合宋庄地缘改善+副中心公务员外溢（预算300-650万），看重国企联合开发+低密洋房（部分楼栋）+赠送微调后得房率。关注最终设备平台封闭标准是否写入合同。
结论：
北投和璟调规是”牺牲微小货值换赠送合法性"的典型——零异议快速过审，产品力向竞品四代宅靠拢。
对通州宋庄客群是与首开熙悦京晏二选一的候选项。
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