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金隅地产海淀顶豪北京隅·海岄，采用“双核操盘”。
新帅何琳（原中建八局云境、华润天誉/未来城操盘手）主攻去化定价，李向明（原金隅青岛营销总监）转岗专责”学养"社群运营与品牌。
集团营销负责人张晓龙、张鹏全程督战。
项目至今网签212套（去化46%）、金额约23亿，108㎡入门与145㎡楼王去化快，129㎡中间户型滞缓。
何琳微降均价（86,345→84,602元/㎡）激活中端，社群以”全龄学养社区"（含篮球场/壁球/阅读茶室）差异化海淀高知客群。
一、核心数据速览
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指标 |
数据 |
备注 |
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累计去化 |
网签212套/458户，去化率46.3%，金额约23亿元，均价85,298元/㎡ |
地价覆盖率＞68% |
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分户型去化 |
108㎡（90套）→网签78套（近售罄）；129㎡（208套）→50套；145㎡（160套）→84套 |
两头热、中间冷 |
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价格调整 |
成交均价4月86,345元/㎡→6月84,602元/㎡（微降约1.7万/套） |
仅129㎡主力微调，108/145㎡价格坚挺 |
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竞品参照 |
隔壁海宸元境（中建壹品）：网签266套/去化64%/均价83,558元/㎡/金额25.8亿 |
同板块双盘 |
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土地背景 |
2024.6摘地，总价33.51亿，楼面约5.98万/㎡ |
开发：金隅地产北京公司 |
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产品规划 |
13栋6-11F洋房，纯108/129/145㎡三至四居，首层局部架空+下沉学养会所 |
无刚需户型，纯改善圈层 |
二、双核操盘分工
何琳（营销负责人）：前华润北京（未来城/北京天誉）、中建八局华北（中建·云境365套/37.25亿/去化43.6%），负责定价策略、房源销控、客户转化——针对129㎡滞销微幅调价+优先推145㎡楼王维持溢价。
李向明（社群运营品牌负责人）：原金隅青岛营销总监（跨界背景：宝马汽车→新城控股→金隅国企），原海岄首任营销负责人，现专责"学养社区"——硬件（篮球场/壁球/瑜伽/阅读茶室≠传统奢华泳池私宴）+软性运营（高知圈层活动/北大/航天院业主链接），定义"全龄自我更新系统"。
三、产品与去化结构
108㎡三居（起步）：南向三面宽9.6米+800库玄关+明卫次卫+独立家政，实得率含赠送约90%+，总价约920万起，去化最快。
129㎡四叶草四居：借鉴丰台隅西颂转角餐边柜接公卫设计，目前去化最慢，是何琳主攻攻坚段。
145㎡楼王（5#/10#楼）：私梯入户、南向大面宽、部分单元南向花池（合规半赠），高净值客对价格不敏感去化较好。
四、购房建议
适合海淀高知/科技企业高管终极改善（预算920万-1600万+），看重海淀学籍预期（非承诺）+低密洋房+学养社群运营。129㎡如后续有额外优惠可重点关注。关注最终设备平台/花池交付标准。
结论：
金隅海岄用”何琳卖房+李向明营盘"双核模式在海淀顶豪市场建立新范式——108/145㎡两极热销验证打法有效，129㎡是下半场决胜点。
对匹配客群是目前上地/中关村外延最值得跟踪的海淀洋房新盘。
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